Είναι θέμα αύξησης της προσφοράς και επιστροφής περισσότερων κατοικιών αγορά ακινήτων Αυτό είναι ένα βασικό βήμα για την αποσυμπίεση των τιμών πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και την κάλυψη της ζήτησης.
Με βάση τις τελευταίες εκτιμήσεις και στοιχεία που διαθέτει η ΑΑΔΕ, υπολογίζεται ότι περίπου 700.000-750.000 ακίνητα δηλώνονται κλειστά/μη ηλεκτροδοτημένα στο Έντυπο Ε9.
Ασφαλώς είναι απαραίτητο να εξεταστεί σε ποιο βαθμό είναι κλειστά και άρα δεν χρησιμοποιούνται, αφού δεν αποκλείεται κάποια από αυτά τα ακίνητα να εκμισθώνονται, αλλά χωρίς να δηλωθεί κάπου αυτό το εισόδημα και άρα να μην καταβληθεί ο αντίστοιχος φόρος.
Τα ακίνητα δεν δηλώθηκαν στην εφορία, επομένως οι ιδιοκτήτες τους δεν πλήρωναν ΕΝΦΙΑ ούτε φόρους στα έσοδα από τη λειτουργία τους.
Επιπλέον, μόλις πρόσφατα αποδείχθηκε ότι περίπου 80.000 ακίνητα ήταν ακίνητα-φαντάσματα, δηλαδή δεν δηλώθηκαν στην εφορία, και ως εκ τούτου οι ιδιοκτήτες τους δεν πλήρωσαν ούτε ΕΝΦΙΑ ούτε καν φόρο εισοδήματος από τη λειτουργία τους.
Σε αυτό το πλαίσιο, η αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης στην αγορά κατοικίας αποδεικνύεται ιδιαίτερα δύσκολη καθώς το επίπεδο διαφάνειας και ακρίβειας των σχετικών δεδομένων παραμένει χαμηλό.
Αυτό που φαίνεται σίγουρο είναι ότι πολλά διαμερίσματα φαίνονται κλειστά. Οι υπεύθυνοι της αγοράς ακινήτων αναφέρουν ότι πολλά από αυτά τα ακίνητα ανήκουν σε άτομα που ζουν εκτός Αθήνας, σε άλλες πόλεις (π. ο αγοραστής βρέθηκε..
Και πάλι όμως περιήλθαν στην κατοχή των κληρονόμων και είτε «μπλέκονται» νομικά και πολεοδομικά, είτε υπάρχουν οικογενειακές διαμάχες για την ανάπτυξή τους, γεγονός που καθιστά επίσης ανέφικτη τη χρήση τους. Σε άλλες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα επισκευάσουν και να τα νοικιάσουν.
Στελέχη της κτηματομεσιτικής αγοράς αναφέρουν ότι πολλά από τα κατασχεθέντα ακίνητα ανήκουν σε άτομα που ζουν εκτός Αθήνας, πχ συνταξιούχους που επέστρεψαν στη γενέτειρά τους και δεν έχουν το χρόνο ή τη διάθεση να φροντίσουν αυτά τα σπίτια, ακόμη κι αν βρεθεί ενδιαφερόμενος αγοραστής. βρίσκεται.
Ως εκ τούτου, είναι ιδιαίτερα πολύτιμο να προσπαθήσουμε, σε συνεργασία με τις βάσεις δεδομένων Spitogatos.gr και Spitogatos Insights, να κάνουμε μια «άσκηση» αναζήτησης της εξέλιξης της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση ανάλογα με την περιοχή, αλλά και την διαθέσιμη περιοχή. Σε ορισμένες περιοχές, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια, υπάρχουν περισσότερα διαμερίσματα μεγάλης κλίμακας, ενώ στην άλλη πλευρά, στο κέντρο της Αθήνας, υπάρχουν περισσότερα ακίνητα μικρότερου μεγέθους.
Σε άλλη φωτογραφία υπάρχει προσφορά κατοικιών εμβαδού 55-85 m2, ανάλογα αν είναι ακίνητα προς πώληση ή ενοικίαση. Τα συμπεράσματα που προέκυψαν είναι πολύ ενδιαφέροντα, δεδομένου ότι αυτή είναι η πιο δημοφιλής κατηγορία μεταξύ των ενδιαφερόμενων αγοραστών ή ενοικιαστών κατοικιών. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο Τκαι τα στοιχεία βασίζονται σε μέσες μετοχές ανά χρηματιστηριακή εταιρεία για την περίοδο 2020-2024. Επομένως, σύμφωνα με τα στοιχεία του Σπιτογάτου, στις 15 περιοχές που έχουν τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών με εμβαδόν 55-85 τ.μ., τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα παρουσιάζουν μεγαλύτερη πτώση σε σχέση με τα διαθέσιμα προς ενοικίαση, όπου υπάρχει σημαντική αύξηση των αποθεμάτων. . Από τις 15 περιοχές με τον μεγαλύτερο αριθμό κατοικιών προς πώληση, οι 10 από αυτές παρουσιάζουν μείωση των αποθεμάτων. Από την άλλη, στις αντίστοιχες 15 περιοχές με το μεγαλύτερο απόθεμα ενοικίασης κατοικιών, μόνο οι τρεις από αυτές παρουσιάζουν πτώση, ενώ οι υπόλοιπες 12 σημειώνουν αύξηση.
Έτσι, όσον αφορά τα ακίνητα προς πώληση, παρατηρείται μείωση της προσφοράς σε πολλούς τομείς καθώς οι πωλήσεις έχουν αυξηθεί σημαντικά και ένα μεγάλο ποσοστό του υπάρχοντος αποθέματος έχει απορροφηθεί. Ωστόσο, δεν υπάρχει επαρκής αναπλήρωση, είτε μέσω νέας κατασκευής είτε μέσω της διάθεσης περισσότερων μεταχειρισμένων κατοικιών προς πώληση.
Αυτό εξηγεί τις σημαντικές αυξήσεις τιμών που παρατηρούνται τα τελευταία χρόνια. Σημαντικό ρόλο σε αυτό έπαιξε και το πρόγραμμα «My Home», το οποίο έτρεξε με μεγάλη επιτυχία το 2023 και είχε ως αποτέλεσμα την πώληση σημαντικού αριθμού ακινήτων, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας. Ταυτόχρονα, η περσινή χρονιά χαρακτηρίστηκε επίσης από μια «τρέλα» αγορών διαμερισμάτων από ξένους επενδυτές από χώρες εκτός ΕΕ που ήθελαν να λάβουν άδεια διαμονής στο πλαίσιο του προγράμματος «Golden Visa» ακόμη και πριν φτάσουν το ελάχιστο όριο επένδυσης, το οποίο διπλασιάστηκε από 250.000 έως 500.000 ευρώ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι περιοχές του κέντρου και των νοτίων προαστίων, όπου μεταξύ άλλων, εισήγαγαν αυτή την αλλαγή, καταγράφουν σημαντική μείωση στον αριθμό των προς πώληση κατοικιών.
Ειδικότερα, η μεγαλύτερη πτώση στις πωλήσεις κατοικιών εμβαδού 55-85 τ.μ. στα έτη 2020-2024 δείχνει Κύτταρο με 29% και ακολουθεί η περιφέρεια Λ. Πατησίων ΚΑΙ Λ. Αχαρνώνμε μείωση 16,5%.
Στη Νίκα η πτώση ήταν 14,1%, στο Παλαιό Φάληρο 12,3%, στον Ν. Κόσμο 12% και στη Νέα Σμύρνη έφτασε το 10,7%. Μείωση 9,1% παρατηρείται και στην περίπτωση των διαμερισμάτων που πωλούνται στον Κολωνό, ενώ μικρότερες μειώσεις σημειώνονται στο Παγκράτι (3,1%), στη Γλυφάδα (1,7%) και στην Καλλιθέα (1%).
Διαφορετική είναι η κατάσταση στην περίπτωση του αποθέματος ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων εμβαδού 55-85 τ.μ. σε περιοχές με την υψηλότερη συγκέντρωση ακινήτων σε προσφορά. Δώδεκα από τις 15 περιφέρειες έχουν αυξηθεί τα αποθέματα από το 2020 έως σήμερα. Αυτό εξηγείται για δύο βασικούς λόγους. Πρώτον, αρκετοί ιδιοκτήτες ήθελαν να αποφύγουν την εποχικότητα και την κρίση βραχυπρόθεσμων μισθώσεων το 2020-2021 επιλέγοντας μακροπρόθεσμα συμβόλαια.
Οι περισσότεροι από αυτούς δεν επέστρεψαν στο προηγούμενο καθεστώς εκμετάλλευσης της περιουσίας. Ο δεύτερος λόγος είναι η μεγάλη αύξηση των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, που έχει παρακινήσει πολλούς ιδιοκτήτες να χρησιμοποιούν κλειστά ακίνητα. Κάπως έτσι, περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Κυψέλη, το Μαρούσι, το Παλαιό Φάληρο, η Νέα Σμύρνη, η Βουλιαγμένη και το Παγκράτι παρουσιάζουν μεγάλη αύξηση στον αριθμό των κατοικιών προς ενοικίαση. Για παράδειγμα, στην Καλλιθέη ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση διαμερισμάτων έχει πλέον αυξηθεί κατά 67,3%, ενώ στην Κυψέλη υπάρχουν σήμερα 1/3 περισσότερα ακίνητα σε προσφορά (33,3%) σε σύγκριση με το 2020. Αντίστοιχα, στο Μαρούσι η αύξηση της προσφοράς φτάνει τα 29 % σε σύγκριση με πριν από τέσσερα χρόνια. Οι μόνες περιοχές όπου παρατηρείται μείωση πληθυσμού είναι το Κολωνάκι-Λυκαβηττό με 8,5%, η Γλυφάδα με 8%, η περιοχή Λ. Πατησίων-Λ. Αχαρνών με 4,3%, ενώ στους Αμπελόκηπους τα προσφερόμενα ακίνητα είναι σχεδόν ίδια (0,1%) με το 2020.
