Ανεβαίνουν οι τιμές αγοράς οικοπέδων στο λεκανοπέδιο της Αττικής, αλλά και στα κύρια αστικά κέντρα της χώρας, πλησιάζοντας όμως στο σημείο που τελειώνει ο ανοδικός κύκλος.
Ταυτόχρονα, οι αλλαγές στον κατασκευαστικό κλάδο είναι ραγδαίες και όσον αφορά το κόστος, οι τάσεις είναι μικτές. Σταθεροποίηση στον τομέα των τιμών των υλικών, σε σύγκριση με ό,τι έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, αλλά αύξηση του κόστους εργασίας.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, διευθύνοντα σύμβουλο της Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρείας εκτίμησης ακινήτων στην Ελλάδα πιστοποιημένη από το Υπουργείο Οικονομικών, η συστηματική ζήτηση τα τελευταία χρόνια για οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν κτίρια κατοικιών στο λεκανοπέδιο Αττικής. περιοχές και στα κέντρα των μεγάλων πόλεων, σε συνδυασμό με τη χαμηλότερη προσφορά που προκύπτει από την ανεπαρκή διαθέσιμη έκταση γης σε αυτές τις περιοχές, διατηρούν τις τιμές υψηλές.
Όπως εκτιμά ο κ. Ξυλάς σε δηλώσεις του στο ΑΠΕ.ΜΕΠ, οι τιμές θα συνεχίσουν να παραμένουν υψηλές όσο υπάρχει ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες. Είναι σαφές ότι βρισκόμαστε στο υψηλότερο σημείο του κύκλου των τιμών της αγοράς γης, το οποίο είναι πολύ κοντά στην κορυφή. Θα υπάρξει διόρθωση, αρχικά στον ρυθμό αύξησης της αξίας, ακολουθούμενη από στροφή προς αρνητικό πρόσημο στην εξέλιξη των τιμών της γης. Ο χρονικός ορίζοντας κατά τον οποίο θα σημειωθεί μια διορθωτική μείωση του αρνητικού επιτοκίου δεν μπορεί ακόμη να εκτιμηθεί. θα μπορούσε να ξεκινήσει τους επόμενους 12 με 24 μήνες, εκτιμά ο κ. Ξυλάς με αφορμή τη δημοσίευση της μελέτης GEOAXIS.
Όπως αναφέρεται στη μελέτη GEOAXIS, η αύξηση των τιμών (στις πέντε περιοχές μελέτης στο Λεκανοπέδιο Αττικής) αναμένεται να συνεχιστεί τους επόμενους 12 μήνες, αλλά σε μικρότερη ένταση. Η αγορά δεν βρίσκεται σε καμία περίπτωση σε φούσκα, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για νεόδμητες κατοικίες συντηρεί την κατασκευαστική δραστηριότητα. Στα μεγάλα στοιχήματα περιλαμβάνεται πιθανός επαναπροσδιορισμός των ποσοστών παροχών και ο χρόνος ανάκτησης της αξίας των οικοπέδων στα βόρεια προάστια. Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων της εταιρείας για την εξέλιξη των τιμών των οικοπέδων στην Αττική, την έρευνα που έγινε, καθώς και τις σχετικές συναντήσεις RICS και ELIÉ για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, στην αγορά οικοπέδων κατοικιών τον τελευταίο χρόνο εμφανίζεται μεταξύ άλλων , ότι οι κατασκευαστές/εργολάβοι επαναξιολογούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανείων και την πιθανότητα ύφεσης, και επίσης συζητούν για υψηλότερες αποζημιώσεις.
Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα βόρεια προάστια. Τα βόρεια προάστια είναι πιθανό να δουν σημαντική ανάπτυξη με καθυστέρηση, αλλά η ανάκαμψη είναι βέβαιη. Από τις αρχές του 2018 έχουν ξαναχτιστεί κτίρια, που βρίσκονται κυρίως σε μεσαίες και αριστοκρατικές περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.), όπου κατά την κρίση αγοράστηκαν φτηνά οικόπεδα και τα ποσοστά αποζημίωσης που συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. . Αυτά τα νέα κτίρια έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: είναι σε μεγάλο βαθμό αυτοχρηματοδοτούμενα και παρέχουν υψηλά επίπεδα διαβίωσης σε συγκεκριμένες αρχιτεκτονικά κατασκευές, κυρίως όσον αφορά τη θέα και το ενεργειακό αποτύπωμα.
Την περίοδο από το δεύτερο τρίμηνο του 2024 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2023, παρατηρείται σημαντική αύξηση της διάμεσης τιμής εκκίνησης των οικοπέδων (στις περιοχές Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό) σε μέσο επίπεδο 8,97% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθεί το Παρατηρητήριο GEOAXIS.
Πιο συγκεκριμένα, τη μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με μέση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 900 ευρώ/τ.μ. έναντι 810 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4, που θα σημειώσει επίσης αύξηση 10,90% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 1.547 ευρώ/τ.μ. από 1.395 ευρώ/τ.μ.). Ακολουθεί η περιοχή Περιστέρι, όπου τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 σημειώνουν αύξηση 7,80% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 στα επίπεδα των 912 ευρώ/τ.μ. από 846 ευρώ/τμ) και ο Δήμος Αθηνών στην περιοχή Αμπελοκήπων, όπου οικόπεδα για την περιοχή Το SD 3,6 καταγράφει αύξηση 7,58% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 στα 2.455 ευρώ/τ.μ. από 2.282 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, φαίνεται ότι η αύξηση καταγράφηκε στην περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με SD 1,2 να αυξάνονται κατά 7,47% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 1.209 ευρώ/τμ από 1.125 ευρώ/τ.μ.). Οι τιμές που δίνονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσοι και αναφέρονται σε εντελώς τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, την όψη και την επιφάνεια βρίσκονται στο ανώτερο όριο του δείγματος και οι τιμές τους είναι πολλαπλάσιες έως και 25%.
Ως προς το μέγεθος του οικοπέδου, όπως ήταν αναμενόμενο, οι Αμπελόκηποι (165 m2) και το Περιστέρι (200 m2) έχουν μικρότερα οικόπεδα σε σύγκριση με τον Χολαργό (441 m2), το Μαρούσι (351 m2) και το Παλαιό Φάληρο (300 m2). Είναι σαφές ότι επί του παρόντος είναι δύσκολο να βρεθούν μη αξιοποιήσιμα οικόπεδα ενός στρέμματος, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις τα οικόπεδα αυτά περιέχουν παλιά σπίτια ή άλλες κατασκευές. Οι αξίες της γης έφθασαν σε υψηλό δέκα ετών, αφού ζητήθηκαν οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 29,21% σε σύγκριση με το 2015 σε πέντε τοπικές αγορές.
Πού είναι σήμερα το κόστος κατασκευής; Το κόστος ενός κτιρίου κατοικιών ενεργειακής κλάσης Α στην Αττική είναι 1.900 ευρώ/μ2 (+ΦΠΑ), ενώ για την αντίστοιχη ενεργειακή κλάση Α+ – 2.100 ευρώ/μ2 (+ΦΠΑ). Ως εκ τούτου, το κόστος κατασκευής μιας ανώτερης κατηγορίας premium μπορεί να ξεπεράσει τα 3.000 ευρώ/m2 (+ΦΠΑ), αναφέρει ο Ιωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Epicycles Technical Real Estate.
Μιλώντας εν συντομία για τις αλλαγές στην κατασκευή κτιρίων κατοικιών στην Αττική σε σχέση με πριν από πέντε χρόνια, ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, που ασχολείται με την ανέγερση κτιρίων κατοικιών και τις ανακαινίσεις, υλοποιώντας πάνω από 800 έργα τα τελευταία 15 χρόνια, αναφέρει μεταξύ των οι υπολοιποι: πράγματα ότι το κόστος κατασκευής είναι 40% υψηλότερο και έχει παραχωρηθεί στον ΝΟΚ προνόμια ενεργειακού εκσυγχρονισμού, Σημειώνει επίσης ότι χρησιμοποιείται αδιάβροχο πλαίσιο στην κατασκευή κτιρίων, έχουν αναπτυχθεί νέες τεχνολογίες στον τομέα των επενδυτικών υλικών, δίνεται έμφαση σε υλικά και μηχανήματα με χαμηλές περιβαλλοντικές επιπτώσεις, ενώ προς το παρόν εκτιμάται ότι είναι απαραίτητη η ηλεκτρονική ταυτοποίηση περιουσιακών στοιχείων, πρακτική που υιοθετεί η εταιρεία στα έργα της.
ΑΠΕ-ΜΠ