Η ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια έχει εγείρει το ερώτημα εάν πρόκειται για φυσιολογική εξέλιξη ή ανισορροπία που απειλεί τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο έδωσαν πρόσφατα διαφορετικές απαντήσεις σε αυτό το ερώτημα.
Η πρώτη, που ιδρύθηκε το 2010 για την πρόληψη συστημικών απειλών για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα της ΕΕ, δημοσίευσε την 1η Φεβρουαρίου μια ενημερωμένη έκθεση σχετικά με την ευπάθεια του στεγαστικού τομέα στα κράτη μέλη του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Το ΕΣΣΚ ανέφερε ότι παρά τις μεγάλες αυξήσεις τιμών στην Ελλάδα, οι οποίες ανήλθαν στο 14% το δεύτερο τρίμηνο του 2023, παρέμειναν «υποτιμημένες».
Ειδικότερα, σημείωσε ότι των αυξήσεων προηγήθηκε μια μακρά περίοδος πτώσης των τιμών και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η Ελλάδα είναι μια από τις λίγες χώρες στην Ευρώπη που «εξακολουθεί να θεωρείται ότι βρίσκεται σε χαμηλό κίνδυνο» όσον αφορά τις επιπτώσεις του στεγαστικού τομέα. για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Σύμφωνα με το ΕΣΣΚ, η περαιτέρω μείωση του υπολοίπου των υποχρεώσεων και του αριθμού των νέων στεγαστικών δανείων συμβάλλει στη διασφάλιση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. «Σύμφωνα με την έρευνα τραπεζικών δανείων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, η ζήτηση για δάνεια των νοικοκυριών μειώθηκε τα τελευταία τρίμηνα λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, της χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης και της επιδείνωσης των προοπτικών για την αγορά κατοικίας», σημειώνει η έκθεση.
Το ΕΣΣΚ θεωρεί επίσης συνετά τα κριτήρια στεγαστικού δανεισμού που χρησιμοποιούν οι ελληνικές τράπεζες. Ειδικότερα, σημειώνει ότι το ποσοστό των επικίνδυνων δανείων είναι σχετικά περιορισμένο λόγω του ύψους τους σε σχέση με την τιμή του ακινήτου (δάνειο προς αξία, LTV) ή το ποσό της δόσης σε σχέση με το εισόδημα του δανειολήπτη. δανειολήπτες (εξυπηρέτηση χρέους προς εισόδημα, DSTI).
Συμπερασματικά, το ΕΣΣΚ θεωρεί ότι τα μέτρα χρηματοπιστωτικής σταθερότητας στην Ελλάδα είναι κατάλληλα και επαρκή, αλλά σημειώνει ότι «οι αρχές θα πρέπει να συνεχίσουν να παρακολουθούν τα τρωτά σημεία και να εξετάσουν το ενδεχόμενο επιβολής περιορισμών στα δάνεια (μέτρα με επίκεντρο τους δανειολήπτες) ως προληπτικά μέτρα με στόχο τη διατήρηση της ευρωστίας της αρχής του δανεισμού. Σημειώνει επίσης ότι έχει δημιουργηθεί νομικό πλαίσιο βάσει του οποίου η Τράπεζα της Ελλάδος μπορεί να κηρύξει υποχρεωτικά τέτοια μέτρα.
Τι λέει το ΔΝΤ;
Με τη σειρά του, στην ετήσια έκθεσή του για την ελληνική οικονομία που δημοσιεύθηκε στις 24 Ιανουαρίου, το ΔΝΤ έκανε λόγο για την εμφάνιση των πρώτων ανισορροπιών στην αγορά ακινήτων και δήλωσε ότι η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί σημαντική τη ραγδαία αύξηση των τιμών των ακινήτων. , αν και ακόμη στην αρχική φάση, ο συστημικός κίνδυνος.
Σε αντίθεση με το ΕΣΣΚ, το ΔΝΤ εκτίμησε ότι οι τιμές των κατοικιών το 2023 ήταν υπερτιμημένες αξιολογώντας τις χρησιμοποιώντας δύο δείκτες: πρώτον, τον λόγο τιμής προς εισόδημα, ο οποίος σημείωσε ότι ήταν 6% πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο και δεύτερον, η τιμή- αναλογία προς ενοικίαση, η οποία ήταν 29% υψηλότερη, αντίστοιχα.
Αναφέρει επίσης ότι υπάρχει ήδη αύξηση του ποσού της δόσης σε σχέση με το εισόδημα (DSTI) και ότι στην Ελλάδα το υψηλότερο επίπεδο καταγράφεται στην αναλογία του ποσού του δανείου προς την αξία του ακινήτου (LTV), που ξεπερνά το 80% , χωρίς ιδιαίτερες ανησυχίες για το λόγο αυτό. Σημειώνει επίσης ότι η έκθεση των ελληνικών τραπεζών στην αγορά ακινήτων είναι χαμηλότερη από τον μέσο όρο της ΕΕ και σε σύγκριση με τα επίπεδα προ της χρηματοπιστωτικής κρίσης.
Το Ταμείο πιστεύει ότι η υποχρεωτική δράση της Κεντρικής Τράπεζας για τον περιορισμό των στεγαστικών δανείων, με βάση τους παραπάνω δείκτες, θα συμβάλει στην αύξηση της ανθεκτικότητας των δανειοληπτών και στη μείωση του κινδύνου αθέτησης του δανείου τους.
