Το θέμα της αύξησης των τιμών των ακινήτων στη χώρα μας, που ξεκίνησε μετά την έξοδο της χώρας από τη δεκαετή οικονομική κρίση, βρίσκεται στο επίκεντρο τόσο των επενδυτικών σχεδίων μεγάλων ομίλων που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των ακινήτων όσο και χιλιάδων νοικοκυριά που αναζητούν την κατάλληλη ευκαιρία αγοράς.
Σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις που ήρθαν στο φως, σημαντική πρόκληση για την αγορά ακινήτων είναι η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης, ενώ ταυτόχρονα όλοι «ψάχνουν» τη στιγμή που οι τιμές θα σταθεροποιηθούν και ενδεχομένως θα ανέβουν με μια μικρή διόρθωση. .
Απαντήσεις σε αυτά τα ερωτήματα δίνει η οικονομική ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, η οποία δημοσιεύτηκε την περασμένη εβδομάδα με τίτλο «Ελληνική αγορά ακινήτων: βαθιές και δομικές ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης».
Όπως τόνισε στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο Φρ Ηλίας Λέκκος, Διευθυντής Χρηματοοικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής στην Τράπεζα Πειραιώς «Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης είναι ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει ξεπεράσει το επίπεδο που θα δικαιολογούσε τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης και την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών».
Ωστόσο, το γεγονός αυτό – τονίζει ο κ. Λέκκος σε συνέντευξή του στο ΑΠΕ – «δεν πρέπει να οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι όμηρος μιας «φούσκας», το σκάσιμο της οποίας είναι θέμα χρόνου. Ο ρυθμός ανάπτυξης των ακινήτων είναι πιθανό να επιβραδυνθεί την επόμενη περίοδο, αλλά η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης που τεκμηριώνεται στη μελέτη σημαίνει ότι το ίδιο το επίπεδο τιμών θα είναι δύσκολο να μειωθεί».
Σύμφωνα με στοιχεία της μελέτης, σωρευτικά από το 2016 έως το 2022, η δυναμική των τιμών των κατοικιών αυξήθηκε κατά 14% περισσότερο από τη δυναμική που θα δικαιολογούσε την εξέλιξη των βασικών μακροοικονομικών παραμέτρων της ελληνικής οικονομίας.
Η αναζήτηση των παραγόντων που οδήγησαν σε αυτή τη σημαντική απόκλιση οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας στα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχει δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης οικιστικών ακινήτων, που δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γέφυρα βραχυπρόθεσμα. Λαμβάνοντας τα δεδομένα από την αρχή, όπως επισημαίνει η μελέτη, βλέπουμε ότι η απότομη πτώση των τιμών των ακινήτων αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας ακινήτων (δηλ. αύξηση στη φορολογία σε περίοδο πτώσης των τιμών και των πωλήσεων). Ως αποτέλεσμα, ο κλάδος των ακινήτων, από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας, θα μετατραπεί σε ανασταλτικό παράγοντα της οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια θα περιέλθει σε πλήρη λήθη και ασημαντότητα.
Ωστόσο, οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, σε συνδυασμό με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και τη χαλάρωση των περιορισμών χρηματοδότησης, οδήγησαν τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και σε αύξηση των νέων εξελίξεων.
Πώς ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κορύφωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας ήταν το 2005, όταν δαπανήθηκαν 66.000 PLN. οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούσαν σε 195 χιλ. διαμερίσματα. Έκτοτε, η πτώση συνεχίστηκε σταθερά, με αποτέλεσμα ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας το 2012 και μετά, με ετήσιες οικοδομικές άδειες να εκδίδονται για 16.000 κατοικίες ετησίως.
Έτσι, μεταξύ των απογραφών 2001-2011, παρατηρείται αύξηση του αριθμού των διαμερισμάτων κατά 917.000, ενώ την επόμενη δεκαετία, 2012-2022, η μελέτη υπολογίζει ότι προστέθηκαν μόλις 155.000 ακόμη διαμερίσματα. Παράλληλα, από την πλευρά της ζήτησης, τα έτη 2001-2011 σημειώνεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζουμε τη δημιουργία μόλις 197 χιλιάδων. νοικοκυριά. Επιπλέον, μια καινοτομία που έχει εμφανιστεί τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης για βραχυχρόνια ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.
Η ζήτηση αυτή, που συμπληρώνει τη ζήτηση για στέγαση στα νοικοκυριά, ανέρχεται σήμερα σε 170.000. διαμερίσματα.
Συνοψίζοντας, όπως εκτιμούν οι αναλυτές της Τράπεζας, η ανισορροπία που διαπιστώθηκε στη μελέτη είναι μόνο το γινόμενο της απόστασης μεταξύ 155.000 νέα σπίτια, τα οποία, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, χτίστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από ένα, και η συνολική ζήτηση για 367 χιλιάδες. νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυπρόθεσμα ενοίκια). Επομένως, είναι η έλλειψη προσφοράς σε σχέση με τη ζήτηση στην περίπτωση περίπου 212.000. Οι κατοικίες είχαν ως αποτέλεσμα σωρευτική ανατίμηση των τιμών των κατοικιών κατά 14%, υπερβαίνοντας την αύξηση που δικαιολογείται από το επίπεδο αύξησης του εισοδήματος. Δεδομένου του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, τα ποσοστά ανατίμησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να είναι μέτρια αλλά όχι αρνητικά.
Συνέπεια όλων αυτών είναι ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ένα σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι υποψήφιοι αγοραστές εξακολουθούν να είναι πρόθυμοι να δεχτούν τις συνεχώς αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με σαφή σημάδια κόπωσης που μας προετοιμάζουν να μπούμε στην επόμενη φάση του οικονομική άνθηση. ένας κύκλος στον οποίο οι υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από μείωση των συναλλαγών/πωλήσεων.
Δείτε όλα τα νέα και ενημερώσεις σε πραγματικό χρόνο