Έχουν περάσει τρία χρόνια από την τελευταία ενημέρωση αντικειμενικές αξίες ακίνητα και ήδη σε ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας, αλλά και σε τουριστικές περιοχές, μια διαφορά από εμπορικές τιμές πώλησης είναι χαοτικοί. Αυτό οφείλεται σε στοιχεία μητρώου αξίας μεταβίβασης ακινήτωντων οποίων οι πωλήσεις σε πέντε μήνες του έτους ξεπέρασαν τις 85.000 και αναμένεται να σημειώσουν ρεκόρ το 2024 αγοράζουν και πωλούν (178.000 παρήχθησαν το 2023). Παρά τις αυξήσεις των τιμών σε ολόκληρη τη χώρα, η ζήτηση παραμένει καλή και το χάσμα στόχου και εμπορίου έχει διευρυνθεί σημαντικά. Ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για θέσεις στάθμευσης, διαμερίσματα ή επαγγελματικούς χώρους, οι τιμές συμβολαίου υπερβαίνουν σημαντικά τις τιμές ζώνης που καθορίστηκαν τον Ιούνιο του 2021.
Οι μεγαλύτερες διαφορές εμφανίζονται κυρίως σε συγκεκριμένους τομείς κέντρο της ΑθήναςΜε νότια και βόρεια προάστια πισίνα. Οι διαφορές που παρατηρούνται είναι τεράστιες και ίσως σε λίγες περιπτώσεις αυτές οι ιδιότητες είναι συγκεκριμένες ή έχουν ανακατασκευαστεί πλήρως.
Για παράδειγμα, διαμέρισμα εμβαδού 153 τ.μ. από τον πρώτο όροφο στο Κηφισιά αγοράστηκε έναντι τιμήματος 672.301 ευρώ, δηλαδή 4.394 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η αντικειμενική αξία της συγκεκριμένης έκτασης είναι 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό σημαίνει ότι ένα συγκεκριμένο ακίνητο πουλήθηκε σε τιμή προσαυξημένη κατά 119% της αντικειμενικής αξίας.
Άλλο ένα διαμέρισμα στην Κηφισιά 208,5 τ.μ. Ο πρώτος όροφος πωλήθηκε προς 600.000 ευρώ ή 2.878 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 1.650 ευρώ.
Διαμέρισμα 57 τ.μ Σε Κολωνάκι ακίνητο στον τρίτο όροφο αντικειμενικής αξίας 242.250 € πουλήθηκε για 330.000 €. Στη Φιλώτεα, ακίνητο εμβαδού 118,84 τ.μ. αντικειμενική αξία 451.000 ευρώ σε οικόπεδο 650 τ.μ. πωλήθηκε στην τιμή των 700.000 ευρώ. Επί Γλυφάδα διαμέρισμα 78,82 τ.μ αντικειμενική αξία 180.000 πουλήθηκε 500.000 ευρώ. ΣΕ Ατμός διαμέρισμα 82,30 τ.μ από το 1983 με αντικειμενική αξία 127.000 ευρώ πωλήθηκε για 180.000 ευρώ, δηλαδή 41,7% υψηλότερη από την αντικειμενική αξία. Το διαμέρισμα Τήνου έχει 124,14 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 142.760 ευρώ πουλήθηκε στην τιμή των 259.078 ευρώ.
Με βάση τα στοιχεία του μητρώου o Δήμος Αθηναίων έχει τον έλεγχο στις αγοραπωλησίες ακινήτων, διότι το πρώτο 5μηνο του 2024 άλλαξαν χέρια 2.279 ακίνητα και οι τιμές που περιλαμβάνονται στα συμβόλαια ξεπέρασαν σημαντικά τις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα στον έκτο όροφο με εμβαδόν 85,10 τ.μ. στον δήμο Αθηναίων πουλήθηκε προς 375.000 ευρώ, ή 4.406 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ η τιμή ζώνης στην περιοχή αυτή είναι 2.750 ευρώ. Μάλιστα, η τιμή πώλησης ήταν κατά 60% υψηλότερη από την αντικειμενική αξία. Στο διαμέρισμα του Μετς, 102,18 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 235.000 πωλήθηκε στην τιμή των 390.000 ευρώ.
Η έλλειψη θέσεων στάθμευσης είχε ως αποτέλεσμα την απότομη αύξηση τόσο της ζήτησης όσο και των τιμών πώλησης για θέσεις στάθμευσης. Μία θέση στάθμευσης εμβαδού 10 τετραγωνικών μέτρων στο Κολωνάκι πουλήθηκε προς 75.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική της αξία είναι 38.000 ευρώ. Επίσης πάρκινγκ 8,5 τ.μ. στο 7ο διαμέρισμα στην Αθήνα αντικειμενικής αξίας 13.600 πωλείται 92.820 ευρώ.
Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νότιων και βορείων προαστίων.
Ωστόσο, παρά τις διαφορές που σημειώθηκαν, η κυβέρνηση δεν σκοπεύει να διορθώσει τις αντικειμενικές αξίες πριν από το 2025 και η έναρξη λειτουργίας του συστήματος αυτόματης προσαρμογής των τιμών ζώνης σε εμπορικές αξίες αναβάλλεται επ' αόριστον. Αυτό σημαίνει ότι η επόμενη διόρθωση θα γίνει με βάση τις συστάσεις των εκτιμητών ιδιωτικής περιουσίας.
Αντίθετα, συνεχίζεται η διαδικασία σταδιακής επέκτασης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα. Σε πρώτη φάση, περίπου 500 περιοχές σε όλη τη χώρα θα αποκτήσουν αντικειμενικές αξίες. Σύμφωνα με το σχέδιο στην Αττική περίπου σύστημα στόχου ζώνης θα επεκταθεί σε περιοχές από Βάρκιζα έως Λεγραίν, Αγία Μαρίνα, Χάρακα, Δασκαλείο, περιοχές από Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα.
Πληθυσμιακά, οι εν λόγω οικισμοί αποτελούν μόνο το 1,5% του συνολικού πληθυσμού μιας δεδομένης περιοχής και, όπως μπορείτε να δείτε, δεν είναι μόνο απομακρυσμένοι οικισμοί, αλλά αραιοκατοικημένοι ή εγκαταλειμμένοι, γεγονός που καθιστά εξαιρετικά δύσκολη τη συλλογή όχι μόνο τεχνικές πληροφορίες, αλλά και εμπορικά στοιχεία για μεμονωμένες ζώνες. Σύμφωνα με τις εκθέσεις:
• 650 από αυτούς τους οικισμούς δεν έχουν ούτε έναν κάτοικο.
• Τα επόμενα 500 σπίτια το πολύ 10 άτομα.
• Στα 800 ο ντόπιος πληθυσμός φτάνει τα 50 άτομα.
• Μόνο τα υπόλοιπα 550 έχουν περισσότερους από 50 κατοίκους.
Ένα άλλο χαρακτηριστικό αυτών των περιοχών είναι ότι οι περισσότερες από αυτές έχουν νησιωτικό χαρακτήρα, με πολύ χαμηλή εμπορική αξία -άρα είναι σχεδόν ακατοίκητες- επομένως, λόγω της έλλειψης ενεργού οικονομικής δραστηριότητας, συναλλαγών και αγοραπωλησιών ακινήτων, καθορίζεται η αξία και ως εκ τούτου η αξία του συγκροτήματος, γίνεται εξαιρετικά δύσκολο.
