Συγγραφέας: Αγγελική Βελεσιώτη
Τα επιχειρηματικά σχέδια τιτλοποιήσεων παρουσίασαν καθυστερήσεις κατά μέσο όρο 20-25%, με τους εξυπηρετητές που κλήθηκαν να διαχειριστούν τα αμφισβητούμενα δάνεια χωρίς να λάβουν υπόψη βασικές παραμέτρους της αγοράς που τώρα λειτουργούν μέσω πωλήσεων στη δευτερογενή αγορά για την εκκαθάριση των καθυστερήσεων και έχουν χάσει έδαφος.
«Συζητώντας με επενδυτικά κεφάλαια που είναι ήδη στην αγορά και έχουν αγοράσει ομόλογα ανώτερων ή έχουν επενδύσει σε υπηρεσίες εξυπηρέτησης, καταλαβαίνουμε ότι τα επιχειρηματικά σχέδια έχουν αποκλίνει σημαντικά από τους αρχικούς τους στόχους, κατά μέσο όρο 20-25%. Ειδικά οι μεγάλες τιτλοποιήσεις έχουν μείνει πολύ πίσω», τόνισε. Σωκράτης Κουτρουμπήςαπό την Colliers Greece and Cyprus, στο πλαίσιο του Ελληνικού Φόρουμ Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας 2024, για να προσθέσει: «Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι επειδή οι καμπύλες οικονομικής ανάκαμψης τρέχουν εκθετικά για τα πρώτα πέντε χρόνια και στη συνέχεια παραμένουν ουσιαστικά σταθερές κάθε χρόνο, ένα μεγαλύτερο εάν όχι Εάν πετύχετε τον στόχο του πρώτου έτους σας κατά 40% ή 30%, αυτό σημαίνει ότι πρέπει να καταβάλετε διπλάσια προσπάθεια την επόμενη χρονιά για να φτάσετε στο 100% συν αυτά που χάσατε.
Σύμφωνα με τον κ. Κουτρουμπή… το λάθος των υπηρετών ήταν ότι αφού έλαβαν υπόψη όλες τις έκτακτες συνθήκες στα επιχειρηματικά σχέδια, όπως υγειονομική κρίση, υπολόγισαν λανθασμένα τα ακίνητα που αποτελούσαν δάνεια τιτλοποίησης. Η αξία τους είναι τεράστια. Ενδεικτικά, το 2022 αποκτήθηκαν με τιτλοποίηση ακίνητα συνολικής αξίας 100 εκατ. ευρώ, το 2022 η αξία τους αυξήθηκε στα 400 εκατ. ευρώ και στο τέλος του 2023 έφτασε τα 750 εκατ. ευρώ. «Σήμερα οι εξυπηρετητές έχουν ακίνητα, αξίας 1,1 δισ. ευρώ και αναμένεται να φτάσουν τα 2,5-3 δισ. ευρώ τα επόμενα τρία με πέντε χρόνια», σχολίασε.
Ως εκ τούτου, στις θυγατρικές των εξυπηρετητών συγκεντρώθηκαν τα ακόλουθα ακίνητα:
1) Τα επιχειρηματικά σχέδια έχουν υπολογίσει μεγάλη ανάκαμψη ως αποτέλεσμα λύσεων που βασίζονται σε συναίνεση (φιλικές λύσεις). Στην πραγματικότητα, ωστόσο, βασίζεται περισσότερο σε δημοπρασίες. «Σε αυτή την περίπτωση, το ποσοστό επιτυχίας είναι χαμηλό: το 2023 είχαμε 61.000 δημοπρασίες. Τελικά, πραγματοποιήθηκαν 30.000 και 15.000 ήταν επιτυχείς. Από αυτά, 12.000 αγοράστηκαν από τη REOCO και μόνο 3.000 στην ελεύθερη αγορά. Επομένως, το ποσοστό απορρόφησης ήταν Με τέτοιο ποσοστό, είναι σαφές ότι πρόκειται για μια ρηχή αγορά, χωρίς ρευστότητα και υψηλή αβεβαιότητα όσον αφορά τα ακίνητα», κατέληξε ο επικεφαλής της Colliers.
2) Οι τιτλοποιήσεις υποθέτουν ότι τα ακίνητα που αγοράστηκαν σήμερα θα πωλούνταν εντός δύο ετών. Σύμφωνα με τον κ. Κουτρουμπή, όμως, αν υποθέσουμε ότι κάποιος χρειάζεται δύο χρόνια από τη στιγμή της αγοράς του ακινήτου σε πλειστηριασμό για να το πουλήσει και να εισπράξει τα χρήματα και στην πράξη θα μείνει κολλημένος σε υποθηκοφυλακείο για 18 μήνες ή περισσότερο μέχρι να το αποκτήσει. ο τίτλος, γίνεται σαφές ότι δεν είναι δεν μένει χρόνος για νομιμοποίηση, εύρεση αγοραστή κλπ. Η μέση αξία των 100.000 ευρώ σημαίνει 1.500 συμβόλαια. Αν κάναμε τρία συμβόλαια την ημέρα, δεν θα είχαμε αρκετό χρόνο, σχολίασε.
Εκροή προς πώληση
Οι καθυστερήσεις στα επιχειρηματικά σχέδια ωθούν τους παρόχους υπηρεσιών να πουλήσουν χαρτοφυλάκια και ακίνητα για να αναπληρώσουν τις ζημίες πιο γρήγορα.
Όπως σημειώνει ο Senior Partner και Συνιδρυτής της OCTANE Business Consultants, κ. Jerzy PawlatosΜέχρι στιγμής, στη δευτερογενή αγορά έχουν πραγματοποιηθεί 11 συναλλαγές – εξαιρουμένων των εισιτηρίων μιας χρήσης – τις οποίες σημείωσε η εταιρεία στην τελευταία έκθεσή της. Πιο συγκεκριμένα, η πρώτη τέτοια συναλλαγή πραγματοποιήθηκε τον Δεκέμβριο του 2021, με τη μεταπώληση στη Waterwheel του χαρτοφυλακίου του Μεξικού που εξαγόρασε η doValue από την Eurobank, ενώ το Suez Project, με τα χαρτοφυλάκια Cairo I και II της Eurobank, αναμένεται να ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2024. Το χαρτοφυλάκιο αποτελείται από στεγαστικά δάνεια μεικτής λογιστικής αξίας 300 εκατ. ευρώ, πωλητής των οποίων είναι η doValue και αγοραστής η Fortress.
Όσον αφορά τα ακίνητα, οι συμμετέχοντες στο συνέδριο εντόπισαν δύο προβλήματα:
1) Αργή διαδικασίες νομιμοποίησης ακινήτων και 2) Η διαφορά μεταξύ αυτού που περιμένει η αγορά και αυτού που προσφέρει ο πωλητής. «Οι τελευταίοι πιστεύουν ότι εάν η αγορά αυξηθεί κατά 10%, όλα τα ακίνητα θα αυξηθούν κατά 10%. Αυτό δεν είναι αλήθεια. Μην ξεχνάτε ότι το 65% του κτιριακού αποθέματος στην Ελλάδα κατασκευάστηκε πριν από το 1985 και το 50% πριν από το 1980, επομένως η ενεργειακή απόδοση απαιτεί τεράστιες επενδυτικές δαπάνες για να γίνει ένα ακίνητο ελκυστικό για έναν επενδυτή», σχολίασε ο Κουτρουμπής.
Κλειστά ακίνητα
Από την πλευρά του, ο γενικός διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate, κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος.
«Η κατάλληλη κυβερνητική πρωτοβουλία θα πρέπει να επεκταθεί και στα νομικά πρόσωπα. Είναι πολύ σημαντικό ότι οι μεγάλες εταιρείες που έχουν ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό τους μπορούν να επωφεληθούν από τα ίδια οφέλη, είπε.
Κυβερνητικές παρεμβάσεις
Ο Γενικός Γραμματέας Οικονομικού Τομέα στο Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, κ Θεώνη Αλαμάση,
«Βλέπουμε διαταραχή της αγοράς και θέλουμε το πεδίο δημοπρασιών να λειτουργεί αντικειμενικά και να δημιουργεί όσο το δυνατόν περισσότερο ανταγωνισμό. Δυστυχώς, δεν υπάρχει μαγικός αριθμός που να καθορίζει την αγοραία αξία. Παλιότερα προσπαθήσαμε να πούμε ότι το επίπεδο αξιολόγησης ήταν στον Αστικό Κώδικα Τέθηκαν δικονομικά θέματα, όπως εικονικά μισθωτήρια συμβόλαια, αλλά και απλήρωτοι λογαριασμοί από ΔΕΚΟ, που δεν θα επιβαρύνουν πλέον τον επιμελητή.
Κατά τη γνώμη της, ορισμένες από τις επιφυλάξεις θα αλλάξουν σε δεύτερο χρόνο και η νομική ομάδα του υπουργείου Δικαιοσύνης ασχολείται ήδη με το θέμα. «Πάντα ισορροπημένο και χωρίς περιορισμό των δικονομικών δικαιωμάτων του οφειλέτη», κατέληξε.
