Συγγραφέας: Απόστολος Μάνθος
Η δεύτερη μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) στην ελληνική αγορά, με 61 ακίνητα υψηλής αισθητικής, άριστης εμπορευσιμότητας και έντονης οικολογικής διαφοροποίησης σε όλη τη χώρα, εισέρχεται από σήμερα 29 Μαΐου στο ελληνικό χρηματιστήριο και θα προσφέρει έως την Παρασκευή, 31 Μαΐου δημόσια προσφορά νέων μετοχών, με εύρος τιμών από 2,60 έως 2,82 ευρώ.
Η «πριγκίπισσα» του ομίλου Viohalco και επικεφαλής πιστοποιημένων εξοικονόμησης ενέργειας και περιβαλλοντικών ιδιοκτησιών Noval Property AEEAP αναμένεται να φέρει θετικές αλλαγές στο υπάρχον πλαίσιο αντιμετώπισης του εταιρικού τομέα της ΑΕΕΑΠ από θεσμικούς και μη επενδυτές, με την εισαγωγή της στο το Χρηματιστήριο. Πολλοί μάλιστα υποστηρίζουν ότι η Noval είναι σε θέση να δώσει στο απόθεμά της την αναγνωρισμένη ικανότητα να χρησιμεύσει ως οικιστικό λίκνο ανάπτυξης που θα παραμείνει με την πάροδο του χρόνου και θα μεταφραστεί στην ποιότητα ζωής των ανθρώπων και των τοπικών κοινωνιών.
Η Noval Property, εκμεταλλευόμενη το λανθασμένο -κατά τη γνώμη μου- χρηματιστηριακό «déjà vu» της δεύτερης εισηγμένης ΑΕΕΑΠ προς όφελος των νέων μετόχων, θα προβεί σε δημόσια προσφορά 17.388.025 νέων κοινών μετοχών στο βαθμό που θα έχει χαμηλότερη οριακή διαθέσιμη τιμή 2,60 ευρώ και μέγιστη 2 ,82 ευρώ. Αυτό σημαίνει αυτόματα ότι αν υπολογίσουμε ότι η καθαρή αξία (NAV) ανά μετοχή στο τέλος του 2023 ήταν 3,98 ευρώ, τότε τόσο η διοίκηση όσο και οι μέτοχοι της Noval Property αποφάσισαν να προσφέρουν απλόχερα νέους μετόχους, οι οποίοι θα καταγραφούν στη δημόσια εγγραφή πολύ ενδιαφέρουσα έκπτωση από -29,15% έως -34,70% ανάλογα με την τελική τιμή.
Προσοχή όμως, γιατί αυτή η εταιρεία επενδύσεων και ανάπτυξης με τα σημαντικά της πλεονεκτήματα μοιάζει κυριολεκτικά σαν επενδυτής που βγαίνει από τα αποδυτήρια με +30 πόντους πλεονέκτημα. Έχοντας υπόψη ότι ο νέος μέτοχος θα λάβει μέρισμα και για το 2023, το οποίο μάλιστα είναι αυξημένο κατά 44% σε σχέση με το μέρισμα του 2022.
Ποια είναι όμως τα βασικά στοιχεία που ξεχωρίζουν τη Noval Property και ποιο είναι το πλεονέκτημά της;
ο νούμερο 1 Το πλεονέκτημα της Noval είναι αυτό που έχουμε γράψει πολλές φορές στο παρελθόν, δηλαδή η τεράστια προίκα που πήρε από τη μητέρα της Viohalco. Ένα ταμείο που παρέχει απίστευτη ανταγωνιστική ικανότητα να χτίσετε και να αναπτύξετε από την αρχή σε δικά σας ακίνητα, όπως παλιά κτίρια, παλιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις ή γη, στον αστικό ιστό. Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση σε αυτά τα ακίνητα δημιουργεί ισχυρή προστιθέμενη αξία για τη Noval, η οποία, σε αντίθεση με άλλους προγραμματιστές, δεν τα πουλάει, αλλά τα διατηρεί στο χαρτοφυλάκιό της, τα νοικιάζει και εισπράττει έσοδα και μελλοντικά κέρδη κεφαλαίου.
Γενικά, έχει έτοιμη ένα μεγάλο ποσοστό της πρώτης ύλης και δεν χρειάζεται να ψάξει στην αγορά για να βρει το κατάλληλο ακίνητο και κυρίως τη σωστή τιμή αγοράς, κάτι που αυτή τη στιγμή είναι αρκετά δύσκολο με δεδομένη την τρέχουσα θέρμανση στα ακίνητα.
Αξίζει να αναφέρουμε εδώ ότι το ποσοστό κέρδους στη μελλοντική αξία (FV), που είναι η διαφορά μεταξύ της εύλογης αξίας και του κόστους κτήσης, έχει φτάσει πλέον στο +60% για το “The Orbit” και στο +48% για το “The Butterfly”.
ο κατα δευτερον στοιχείο είναι η πολύ υψηλή ζήτηση για οικολογικά πιστοποιημένα γραφεία εξοικονόμησης ενέργειας και χώρου, καθώς και για logistics, πάρκα λιανικής, κατοικίες και ξενοδοχεία. Δηλαδή στο τμήμα στο οποίο η Noval Property πρωτοστατεί. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, Παναγιώτη Καπετανάκο, η ελληνική αγορά ακινήτων είναι ρηχή, δεν υπάρχουν προϊόντα υψηλής ποιότητας και υπάρχει μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Αν και η προσφορά ποιοτικών προϊόντων είναι πολύ χαμηλή, υπάρχει μεγάλη ζήτηση. Αυτή η διαρθρωτική ανισορροπία προκαλεί αύξηση των τιμών. Για παράδειγμα, να αναφέρουμε ότι ενώ το 2019 η μηνιαία τιμή ενοικίασης σε ποιοτικά (prime) γραφεία ήταν 17 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, το 2023 έφτασε τα 28 ευρώ, που σημαίνει αύξηση +65%.
ο τρίτος Αυτό που με εντυπωσίασε πραγματικά στην παρουσίαση της Noval Property είναι η ικανότητα της εταιρείας να προσαρμόζει τα ενοίκια, γεγονός που αυξάνει σημαντικά τα ετήσια ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια. Έτσι, στην περίπτωση των βιώσιμων κτιρίων «The Orbit» και «Mare West», η ετήσια αύξηση στην περίπτωση του πρώτου ξεπέρασε το +33% και του δεύτερου +14%, που ανήλθε σε 5,36 εκατ. ευρώ και 1,64 εκατ. ευρώ, αντίστοιχα. Η ετήσια ανάπτυξη ήταν επίσης σημαντική στα τουρνουά River West και River West Open, όπου έφτασε το +22%, φέρνοντας €8,4 εκατομμύρια.
ο τέταρτο στοιχείο είναι η ισχυρή οικονομική ανάπτυξη της Noval την περίοδο 2019–2023, η οποία παρέχει ακόμη μεγαλύτερες εγγυήσεις για συνεχή ανάπτυξη. Έτσι το 2019, η καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) ανά μετοχή της Noval ήταν 2,81 ευρώ και στις 31 Δεκεμβρίου 2023 έφτασε τα 3,98 ευρώ, ποσοστό αύξησης +42%.
Αυτό σημαίνει ότι αν το καλοσκεφτείς, η διαχείριση με κορυφαία τιμή εγγραφής 2,82€ σου δίνει πέντε χρόνια ισχυρής ανάπτυξης.
Κατά τη διάρκεια αυτής της πενταετίας, τα έσοδα αυξήθηκαν από 3,6 εκατ. ευρώ σε 29,3 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση +714%, το προσαρμοσμένο EBITDA αυξήθηκε από 2 εκατ. ευρώ σε 17,8 εκατ. ευρώ, ή +790%, και το λειτουργικό κόστος των ταμείων (FFO) από 1,3 εκατ. ευρώ έφτασε τα 6,3 εκατ. ευρώ, που σημαίνει αύξηση +385%. Επιπλέον, ο δείκτης λειτουργικών κερδών ξεκίνησε το 2019 στο +43,82% και το 2023 έφτασε στη στρατόσφαιρα στο +221,97%. Είναι λοιπόν ξεκάθαρο με ποια εταιρεία ανάπτυξης έχετε να κάνετε.
ο πέμπτος είναι ότι η Noval έχει χαμηλή μόχλευση. Ο δανεισμός της είναι από τους χαμηλότερους στην Ελλάδα και την Ευρώπη μεταξύ των ομολόγων της και ο καθαρός δείκτης μόχλευσης είναι 27%. Επίσης, μετά τη δημόσια προσφορά, θα έχει κεφάλαιο 118,1 εκατ. ευρώ (74,6 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2023 συν 43,5 εκατ. ευρώ από τη δημόσια προσφορά μετά την αφαίρεση του εκτιμώμενου κόστους έκδοσης), το οποίο θα επαρκεί για τη χρηματοδότηση επενδύσεων το 2024 και το 2025. .
ο έκτος στοιχείο είναι φυσικά ένα στρατηγικό επενδυτικό αναπτυξιακό σχέδιο, στόχος του οποίου είναι η περαιτέρω ενίσχυση και εμπλουτισμός του χαρτοφυλακίου του κυκλοφορούντος ενεργητικού. Έτσι, μπήκαν στη γραμμή κατασκευής οικιστικά έργα, τα οποία, σύμφωνα με την παρουσίαση της εταιρείας, ξεπερνούν την επενδυτική αξία που ξεπερνά τα 280 εκατ. ευρώ και θα ολοκληρωθούν το 2028 με τη μεγαλύτερη επένδυση ύψους 168,66 εκατ. ευρώ στις παλιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις της Viohalco στην Πειραιώς 252. Το 2024 θα ολοκληρωθεί και θα παραδοθεί στον ενοικιαστή ακίνητο επενδυτικής αξίας 29,09 εκατ. ευρώ και πρώτο στη λίστα θα είναι το νέο κέντρο logistics στη Μάνδρα, το οποίο έχει ήδη παραδοθεί στον ενοικιαστή και αποφέρει έσοδα. .
Αν, λοιπόν, το προσθέσουμε στην υπάρχουσα αξία χαρτοφυλακίου των 571 εκατ. ευρώ (μείον ακίνητα που δεν παράγουν εισόδημα) και τα 280 εκατ. ευρώ υπό κατασκευή, και στη συνέχεια το μειώσουμε σε ακαθάριστη απόδοση ενοικίου 7,2%, αποδεικνύεται ότι ο στόχος των ενοικίων Noval , που μπορεί να ξεπεράσει τα 65 εκατ. ευρώ.
Σε αυτά περιλαμβάνονται και τα κέρδη από τη διόρθωση των τιμών των ακινήτων, τα οποία αναμένεται να είναι ιδιαίτερα σημαντικά λόγω της υψηλής ποιότητάς τους.
Τι νούμερα θα φτάσει πραγματικά το NAV το 2028; Η τρέχουσα έκπτωση «deja vu» αποδίδει περισσότερα από όσα οφείλει στα στατιστικά των παρόμοιων, καλών ευρωπαϊκών εταιρειών;
Επιτέλους, έβδομος Το θέμα είναι ότι η “πριγκίπισσα” δεν έχει ακόμη μια τυποποιημένη λύση, οπότε την αποθηκεύσατε για σήμερα.
* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης και επενδυτικής στρατηγικής.
