Συγγραφέας: Απόστολος Μάνθος
Η αλήθεια είναι ότι ο τίτλος είναι αρκετά συγκρατημένος αν δούμε τη ραγδαία ανάπτυξη του real estate στην Ελλάδα, που είναι χιλιόμετρα πίσω σε σχέση με την Ευρώπη. Ο πιο κατάλληλος τίτλος σε αυτήν την περίπτωση θα ήταν “πωλείται σε τιμή πώλησης”. Για να καταλάβετε ακριβώς τι εννοώ, ας πούμε ότι αυτή τη στιγμή υπάρχει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που αποτελείται κυρίως από κέντρα logistics, εμπορικά κέντρα και συγκροτήματα γραφείων. Και δεν μιλάμε για «τάξεις», φυσικά, αλλά για ακίνητα υψηλής ποιότητας, σύγχρονα και βιώσιμα, μερικά από τα οποία μάλιστα διαθέτουν έγκυρα οικολογικά πιστοποιητικά. Η εκτιμώμενη αξία του στο τέλος του 2023 ήταν περίπου 556 εκατ. ευρώ.
Σημειώστε ότι το εν λόγω χαρτοφυλάκιο είναι χιλιάδες καθώς εκμισθώνεται σχεδόν 100% σε ισχυρούς ενοικιαστές, με μισθώσεις άνω των 7 ετών, με ρήτρες προσαρμογής πληθωρισμού και μεικτές αποδόσεις άνω του 7%. Αυτό το πολύτιμο πορτοφόλι λοιπόν, επειδή είστε ωραίοι και παιδιά, με 556,4 εκατ. ευρώ, σας το δίνω τη νέα χρονιά 362 εκατ. ευρώ. Καίω 194 εκατομμύρια ευρώ και αυτή είναι η διαφορά γιατί είπαμε… είσαι όμορφη. Υπενθυμίζουμε ότι η εκτίμηση για το 2023 ήταν 556 εκατ. ευρώ. Τώρα είναι πολύ πιθανό να έλαβαν και rebate +5% ή κάτι τέτοιο συν 28 εκατ. ευρώ που ανέρχονται σε 584 εκατ. ευρώ.
Μιλάω από ένωση για τρεις πολύ καλές εισηγμένες επενδυτικές εταιρείες σε ακίνητα (AEEAP), Trade Estates (TRESSTATES), Premia Properties (PREMIA) και BriQ Properties (БРИК, που στο τέλος του 2023 είχαν συνολική καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) 556 εκατ. ευρώ, ενώ ταυτόχρονα επί του σκάφους δεν αξίζουν ούτε 362 εκατ. ευρώ (!). Αυτό σημαίνει ότι για να φτάσει η τιμή στο ταμπλό στην καθαρή της αξία, απαιτείται αύξηση +53%.
Αυτό είναι το απόλυτο παράδοξο, γιατί αν ερχόταν τώρα ένας αγοραστής και ζητούσε ολόκληρο το χαρτοφυλάκιο των πολυτελών ακινήτων, δεν θα υπήρχε ένας στο εκατομμύριο που θα τα αγόραζε, όχι για 362 εκατομμύρια ευρώ, αλλά ούτε για 556 εκατομμύρια ευρώ. ευρώ. Μεταξύ μας ούτε 700 εκατ. ευρώ δεν θα του έφταναν για να αποκτήσει όλα αυτά τα ακίνητα και τα προσόντα που διαθέτουν. Ωστόσο, οι μετοχές αυτών των εταιρειών αποτιμώνται στα χρηματιστήρια σε απόλυτες τιμές έκπτωσης, παραμένοντας στο κενό ακόμη και με την ανοδική δυναμική της αγοράς. Φανταστείτε ότι ενώ ο Γενικός Δείκτης είναι +54% υψηλότερος από ό,τι στις αρχές του 2022, το Premium είναι στο -33%, το Briq στο -12% και το Trade από τον Νοέμβριο του 2023, που εισήχθη στο χρηματιστήριο, στο -10, 5%.
Όσον αφορά το «χάπι» της κατάλληλης έκπτωσης σε ορισμένες ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων, αξίζει να γνωρίζουμε ότι υπάρχει τεράστια απόσταση σε σχέση με τις ελληνικές εταιρείες. Έτσι, οι περισσότεροι είναι χρεωμένοι σε τέτοιο βαθμό που «δεν έχουν ούτε δεκάρα να ανταλλάξουν». Αντίθετα, οι εν λόγω ΑΕΕΑΠ όχι μόνο διαθέτουν ισχυρό ταμείο, αλλά συμμετέχουν ενεργά σε νέα αναπτυξιακά έργα με σημαντικές προοπτικές κεφαλαιακών κερδών.
Ταυτόχρονα, η ποιότητα των ακινήτων της ελληνικής ΑΕΕΑΠ, το μικτό ποσοστό εισοδήματος, η πληρότητα και η διάρκεια της μίσθωσης τους δεν έχουν τίποτα κοινό με συγκρίσιμα ευρωπαϊκά. Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθούν να είναι χαμηλότερες από ό,τι πριν από το 2009, ενώ στην Ευρώπη έχουν φτάσει επανειλημμένα σε ιστορικά υψηλά την τελευταία δεκαετία.
ΑΥΤΟ Εμπορικά ΑκίνηταΩς εκ τούτου, τα έσοδα από ενοίκια που παρουσιάστηκαν για το 2023 αυξήθηκαν κατά +28,3% σε σύγκριση με το 2022, στα 26,7 εκατ. ευρώ και αυξήθηκαν κατά +23,6% προσαρμοσμένα EBITDA, στα 18,2 εκατ. ευρώ, με καθαρή αξία ενεργητικού στις 31 Δεκεμβρίου 2023 298,4 εκατ. ευρώ. , με κεφαλαιοποίηση 197 εκατ. ευρώ, αυτή τη στιγμή βρίσκεται πολύ κοντά σε ισχυρή στήριξη 1,62 ευρώ ανά μετοχή. Η τιμή, φυσικά, δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία της εταιρείας ή την υπεραξία της πρόσφατης εξαγοράς του λιανικού πάρκου Smart Park.
ΑΥΤΟ Premium ιδιότητες παρουσίασε το 2023 αύξηση των εσόδων από διαχείριση ακινήτων κατά +26% στα 18,99 εκατ. ευρώ και αύξησε σημαντικά τα προσαρμοσμένα EBITDA κατά +61% στα 12,02 εκατ. ευρώ, με καθαρή αξία ενεργητικού 147,2 εκατ. ευρώ, χρόνο που έχει στο διοικητικό συμβούλιο αξίας 99,4 εκατ. ευρώ και η τιμή της μετοχής είναι λίγο κάτω από το 1,14 ευρώ. Το τίμημα αυτό δεν μείωσε όχι μόνο την ολοκλήρωση τον Ιούνιο του σύγχρονου, πράσινου συγκροτήματος γραφείων της έδρας της ΑΑΔΕ, όπου θα ξεκινήσει η περίοδος μίσθωσης, αλλά ακόμη και τον θεμέλιο λίθο που τέθηκε στην αρχή της επένδυσης ύψους 60 εκατ. ευρώ.
Κλείνω μαζί της Ιδιότητες BriQ, που έκλεισε το 2023 με έσοδα αυξημένα κατά +14%, στα 9,1 εκατ. ευρώ, προσαρμοσμένα EBITDA αυξημένα κατά +19%, στα 6,9 εκατ. ευρώ και καθαρή αξία ενεργητικού στα 109 εκατ. ευρώ, που δεν έχει καμία «συσχέτιση» με 68 εκατ. ευρώ στο διαχείρισης και 1,91 ευρώ ανά μετοχή. Θα είναι πραγματικά η ΑΕΕΑΠ εκεί κάτω μετά την εξαγορά της Intercontinental International και την αύξηση των ετήσιων εσόδων της κατά 6,4 εκατ. ευρώ;
* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης και επενδυτικής στρατηγικής
**Αναδημοσίευση από την εφημερίδα Κεφαλαίο
