Ταυτόχρονα, οι αλλαγές στον κατασκευαστικό κλάδο είναι ραγδαίες και όσον αφορά το κόστος, οι τάσεις είναι μικτές. Σταθεροποίηση στον τομέα των τιμών των υλικών σε σύγκριση με αυτά που έχουμε βιώσει τα τελευταία τρία χρόνια, αλλά αύξηση του κόστους εργασίας.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, διευθύνοντα σύμβουλο της Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρείας εκτίμησης ακινήτων στην Ελλάδα πιστοποιημένη από το Υπουργείο Οικονομικών, η συστηματική ζήτηση τα τελευταία χρόνια για οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν κτίρια κατοικιών στο λεκανοπέδιο Αττικής. περιοχές και στα κέντρα των μεγάλων πόλεων, σε συνδυασμό με τη χαμηλότερη προσφορά που προκύπτει από την ανεπαρκή διαθέσιμη έκταση γης σε αυτές τις περιοχές, διατηρούν τις τιμές υψηλές.
Όπως εκτιμά ο κ. Ξυλάς σε δηλώσεις του στο ΑΠΕ.ΜΕΠ, οι τιμές θα συνεχίσουν να παραμένουν υψηλές όσο υπάρχει ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες. «Είναι σαφές ότι βρισκόμαστε στο υψηλότερο σημείο του κύκλου των τιμών της αγοράς γης, που είναι πολύ κοντά στην κορυφή. Θα υπάρξει διόρθωση, αρχικά στον ρυθμό αύξησης της αξίας, πριν περάσει σε αρνητικό πρόσημο όσον αφορά την εξέλιξη των τιμών της γης. Ο χρονικός ορίζοντας για τη διορθωτική πτώση με αρνητικό ρυθμό δεν μπορεί ακόμη να εκτιμηθεί, αλλά μπορεί να ξεκινήσει τους επόμενους 12-24 μήνες» εκτιμά ο κ. Ξυλάς με αφορμή τη δημοσίευση της έρευνας Geoaxis.
Τιμές και τάσεις
Σύμφωνα με τη μελέτη, η αύξηση των τιμών (στις πέντε περιοχές μελέτης στο λεκανοπέδιο Αττικής) αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά σε μικρότερη ένταση. Η αγορά δεν βρίσκεται σε καμία περίπτωση σε φούσκα, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για νεόδμητες κατοικίες συντηρεί την κατασκευαστική δραστηριότητα. Οι μεγάλες επιχειρήσεις σημαίνουν ότι είναι δυνατός ο επαναπροσδιορισμός των ποσοστών παροχών και της περιόδου αποπληρωμής στην αξία των οικοπέδων βόρεια προάστια.
Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων της εταιρείας για τις εξελίξεις των τιμών της γης στην Αττική, την έρευνα που έγινε, καθώς και τις σχετικές συναντήσεις RICS και ELIE για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, στην αγορά κατοικιών πέρυσι φαίνεται, μεταξύ άλλων, ότι οι οικοδόμοι/ Οι εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα του αυξανόμενου κόστους κατασκευής και δανείων και την πιθανότητα ύφεσης και συζητούν επίσης για υψηλότερες αποζημιώσεις.
Εικόνα στο νότια προάστια είναι σαφώς πιο φιλόξενο από τα βόρεια προάστια. Στα βόρεια προάστια, σημαντική ανάπτυξη είναι πιθανό να παρατηρηθεί αργά, αλλά η ανάκαμψη είναι βέβαιη. Από τις αρχές του 2018 έχουν ξαναχτιστεί κτίρια, που βρίσκονται κυρίως σε μεσαίες και αριστοκρατικές περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.), όπου κατά την κρίση αγοράστηκαν φτηνά οικόπεδα και τα ποσοστά αποζημίωσης που συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. . Αυτά τα νέα κτίρια έχουν κοινό ότι είναι σε μεγάλο βαθμό αυτοχρηματοδοτούμενα και παρέχουν υψηλά πρότυπα διαβίωσης σε αρχιτεκτονικά καθορισμένες κατασκευές, κυρίως όσον αφορά τη θέα και το ενεργειακό αποτύπωμα.
Την περίοδο από το 2ο τρίμηνο του 2024 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2023, παρατηρείται σημαντική αύξηση στη διάμεση τιμή εκκίνησης των οικοπέδων (στις περιοχές Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό) με μέσο όρο 8,97% και για τις πέντε τοπικές αγορές. παρακολουθείται από το Παρατηρητήριο GEOAXIS.
Οικόπεδα με τη μεγαλύτερη ανάπτυξη
Πιο συγκεκριμένα, τη μεγαλύτερη άνοδο (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με μέση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 900 ευρώ/τ.μ. έναντι 810 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Ακολουθεί η περιοχή Π. Φαλήρου με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4, η οποία επίσης θα σημειώσει αύξηση 10,90% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 1.547 ευρώ/τμ από 1.395 ευρώ/τ.μ.).
Ακολουθεί η περιοχή Περιστέρι, όπου τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 σημειώνουν αύξηση 7,80% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 στα επίπεδα των 912 ευρώ/τ.μ. από 846 ευρώ/τμ) και ο Δήμος Αθηνών στην περιοχή Αμπελοκήπων, όπου οικόπεδα για την περιοχή Το SD 3,6 καταγράφει αύξηση 7,58% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 στα 2.455 ευρώ/τ.μ. από 2.282 ευρώ/τ.μ.).
Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφεται στην περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με SD 1,2 να αυξάνονται κατά 7,47% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 1.209 ευρώ/τ.μ. από 1.125 ευρώ/τ.μ.). Οι τιμές που δίνονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσοι και αναφέρονται σε εντελώς τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, την όψη και την επιφάνεια βρίσκονται στο ανώτερο όριο του δείγματος και οι τιμές τους είναι πολλαπλάσιες έως και 25%.
Ως προς το μέγεθος του οικοπέδου, όπως ήταν αναμενόμενο, οι Αμπελόκηποι (165 m2) και το Περιστέρι (200 m2) έχουν μικρότερα οικόπεδα σε σύγκριση με τον Χολαργό (441 m2), το Μαρούσι (351 m2) και το Παλαιό Φάληρο (300 m2). Είναι σαφές ότι αυτή τη στιγμή είναι δύσκολο να βρεθούν κενά οικόπεδα ενός στρέμματος, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις τα οικόπεδα αυτά περιέχουν παλιά σπίτια ή άλλες κατασκευές. Οι αξίες της γης έφθασαν σε υψηλό δεκαετίας μετά από ρωτήσεις, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 29,21% σε σύγκριση με το 2015 σε πέντε τοπικές αγορές.
Παροχή οικοπέδων στην Αττική
Σύμφωνα με τη μελέτη, ο κύκλος της αυξημένης κατασκευαστικής δραστηριότητας που ξεκίνησε μετά το 2018 συνεχίζεται και η ζήτηση για υπαίθρια γη ή/και γη που καλύπτεται από παλιά κτίρια για την ανέγερση νέων διαμερισμάτων ανθεί. Όσοι ιδιοκτήτες διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν μεγάλες απώλειες, καθώς το συνολικό κόστος ανέγερσης κτιρίου στο οικόπεδο έναντι αμοιβής αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ στην προμήθεια νεόδμητων ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2006, ενώ ο ΕΝΦΙΑ η επιβολή επιβάρυνε ανάλογα κάθε πρότυπο.
Σε γενικές γραμμές, σε σύγκριση με την κατάσταση μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2005, σήμερα ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου θα λάβει σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, τουλάχιστον σε οικόπεδο με εμβαδόν άνω των 1000 m2. Η εικόνα των αποζημιώσεων παρέμεινε σχεδόν αμετάβλητη τους τελευταίους 12 μήνες, αλλά θα πρέπει να αναμένονται κινήσεις προς μείωση του συντελεστή, ιδίως μετά τις αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου για το ύψος των κτιρίων (αποφάσεις 293/2024 και 310/2024 του Συμβουλίου του Υπουργοί, Τμήμα 5). Οι αποφάσεις έκριναν επίσης αντισυνταγματική την εξαίρεση από την αναλογία ανάπτυξης κουφωμάτων (μπαλκόνια), σοφίτες, 50% του υπογείου κ.λπ., περιορίζοντας ουσιαστικά τις δυνατότητες των κατασκευαστών για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.
Κόστος κατασκευής κτιρίου κατοικιών στην Αττική – Προκλήσεις και αλλαγές
Πού είναι σήμερα το κόστος κατασκευής; Το κόστος ενός κτιρίου κατοικιών ενεργειακής κλάσης Α στην Αττική είναι 1.900 ευρώ/μ2 (+ΦΠΑ), ενώ για την αντίστοιχη ενεργειακή κλάση Α+ – 2.100 ευρώ/μ2 (+ΦΠΑ). Ως εκ τούτου, το κόστος κατασκευής μιας ανώτερης κατηγορίας premium μπορεί να ξεπεράσει τα 3.000 ευρώ/m2 (+ΦΠΑ), αναφέρει ο Ιωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Επίκυκλος Technical Real Estate.
Ερωτηθείς για τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο κατασκευαστικός κλάδος και ειδικότερα για τις εξελίξεις στο κόστος, ο κ. Αραμπατζής αναφέρει ότι το κόστος των υλικών έχει σταθεροποιηθεί σε σχέση με αυτό που έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, ενώ ελαφρές αυξήσεις έχουν παρατηρηθεί το τελευταίο εξάμηνο. . Η πρόκληση τώρα είναι να αντιμετωπίσουμε τη μεγάλη αύξηση του κόστους εργασίας. «Τολμώ να πω ότι οι τιμές μεροκάματο ανεβαίνουν σαν χρηματιστηριακό προϊόν», λέει χαρακτηριστικά.
Μιλώντας εν συντομία για τις αλλαγές στην κατασκευή κτιρίων κατοικιών στην Αττική σε σχέση με πριν από πέντε χρόνια, ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, που ασχολείται με την ανέγερση κτιρίων κατοικιών και τις ανακαινίσεις, υλοποιώντας πάνω από 800 έργα τα τελευταία 15 χρόνια, αναφέρει μεταξύ των οι υπολοιποι: πράγματα ότι το κόστος κατασκευής είναι 40% υψηλότερο και ο ΝΟΚ έχει προνόμια στον τομέα του ενεργειακού εκσυγχρονισμού Επισημαίνει επίσης ότι χρησιμοποιείται αδιάβροχο πλαίσιο στην κατασκευή κτιρίων, έχουν αναπτυχθεί νέες τεχνολογίες στον τομέα των επενδυτικών υλικών, έμφαση. τοποθετείται σε υλικά και μηχανήματα χαμηλών περιβαλλοντικών επιπτώσεων και αυτή τη στιγμή εκτιμάται ότι είναι απαραίτητη η ηλεκτρονική αναγνώριση του ακινήτου, μια πρακτική που υιοθετεί η εταιρεία στα έργα της.