Διαφορά μεταξύ α οικόπεδο πού βρίσκεται στο σχέδιο (πόλη ή οικισμός) με το γειτονικό που βρίσκεται έκτος είναι τεράστιο. Ενεργοποίηση ενός ιδιοκτησία στο έργο συνεπάγεται διαφορετικές δυνατότητες εκμετάλλευσης (λιγότερη πληρότητα, παράγοντας ανάπτυξης, συχνά ακόμη και δυνατότητα ανάπτυξης), και επομένως διαφορετική αξία…
Ωστόσο, η γραμμή μεταξύ «μέσα» και «έξω» δεν ήταν πάντα σαφής – ή τουλάχιστον δεν αντιμετωπίζονταν ως τέτοια. Ως αποτέλεσμα, εκατοντάδες χωριά σε όλη τη χώρα έχουν «συνωστιστεί», ενώ οι προσπάθειες των προηγούμενων δεκαετιών για «αυθαίρετη» επέκταση των οικισμών ώστε να «συμπεριληφθούν» οι παράτυπες προσθήκες τους έχουν αποτραπεί από συμβούλιο επικρατείας.
Υπό αυτό το πρίσμα και λαμβάνοντας υπόψη την προσπάθειά του Υπουργείο Περιβάλλοντος Προκειμένου να εκπονηθούν πολεοδομικά σχέδια για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας μέσα στην επόμενη διετία, προέκυψε γρήγορα το θέμα των ορίων μικρών οικισμών (κάτω των 2.000 κατοίκων). Πριν από λίγους μήνες το υπουργείο ετοίμασε νέο πλαίσιο με τη μορφή προεδρικού διατάγματος και πριν από το καλοκαίρι το έστειλε στο Συμβούλιο της Επικρατείας για προκαταρκτική αξιολόγηση (όπως συμβαίνει με όλα τα σχέδια προεδρικών διαταγμάτων). Παράλληλα, το υπουργείο συμπεριέλαβε το σχέδιο προεδρικού διατάγματος στα κείμενα οδηγιών που απευθύνονται στους πολεοδόμους ως «πυξίδα», αν και δεν είχε ακόμη εγκριθεί, κάτι που -όπως αποδείχθηκε αργότερα- ενέχει τον κίνδυνο του Συμβουλίου της Οι επιφυλάξεις της Ευρώπης για ορισμένες διατάξεις.
Νομιμότητα
Το νέο πλαίσιο ισχύει για όλους τους οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους (με βάση τις τελευταίες απογραφές) και έχουν δημιουργηθεί πριν από το 1983. Περιλαμβάνουν επίσης τα λεγόμενα οικισμοί προ του 23 (κατηγορία οικισμών με δική τους νομοθεσία), καθώς και οικισμοί αυτού του μεγέθους που έχουν χαρακτηριστεί παραδοσιακοί. Αφορά την οριοθέτηση ή εκ νέου οριοθέτηση οικισμών, αλλά όχι την επέκτασή τους: όπως επίσης επισημαίνεται στο σχέδιο, «στη διαδικασία επανέγκρισης ή οριοθέτησης απαγορεύεται η επέκταση του ορίου οικισμού με βάση νέο κατάσταση που έχει προκύψει μετά τον ορισμό του. Η παράταση του ορίου διακανονισμού είναι δυνατή μόνο για νόμιμους λόγους, π.χ. λάθος ως προς ένα αντικείμενο και ο λόγος πρέπει να είναι ιδιαίτερα δικαιολογημένος», αναφέρει.
Ιδιαίτερη προσοχή αξίζει επίσης η κατηγορία των οικισμών, που στο παρελθόν χαρακτηρίζονταν με βάση την απόσταση ή την ακτίνα από το κέντρο τους. Όπως επισημαίνεται, αυτοί οι οικισμοί πρέπει να επαναπροσδιοριστούν είτε με βάση τα όσα ορίζονται στο πλαίσιο είτε ως μέρος της ανάπτυξης του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου.
Κατηγορίες
Οι οικισμοί χωρίζονται σε κατηγορίες: περιαστικοί, που βρίσκονται κοντά σε αστικά κέντρα, παραθαλάσσιοι (στη ζώνη έως 500 m από την ακτή), ορεινοί (ύψος άνω των 800 m), ημιορεινοί (ύψος 300-800 m), πεδινοί (έως 300 μ. πάνω από την επιφάνεια της θάλασσας), τουριστική, παραδοσιακή (υπό ειδική προστασία), αξιόλογη (ανήκει σε συγκρότημα σημαντικής αρχαιολογικής σημασίας) ή ενδιαφέροντα (αυτά που παρουσιάζουν ενδιαφέροντα πολιτιστικά στοιχεία κ.λπ. ή βρίσκονται στο τοπίο) ιδιαίτερης φυσικής ομορφιάς ) και απλές (όσες δεν παρουσιάζουν μορφολογικό, πολεοδομικό ή αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον).
Αναπτυξιακά, τα οικιστικά συγκροτήματα μπορούν να χαρακτηριστούν ως συνεκτικά (90% των κτιρίων που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη από 40 m) ή διάσπαρτα (τουλάχιστον το 50% των κτιρίων που βρίσκονται σε απόσταση μεγαλύτερη από 80 m), δυναμικά (πάνω από 200 κάτοικοι). , με αύξηση πληθυσμού ή κτιρίων άνω του 10% την τελευταία τριετία). Τέλος, πληθυσμιακά χαρακτηρίζονται από μικρά, μεσαία και μεγάλα. Η κατηγορία κάθε οικισμού συνεπάγεται διαφορετικούς κανόνες.
Ως προς τον καθορισμό των συνόρων του χωριού, η κρίσιμη στιγμή είναι η κατάσταση στην οποία βρισκόταν ο οικισμός τον Μάρτιο του 1983 (όταν τέθηκε σε ισχύ ο Ν. 1337). Από εδώ:
• Σε όσους οικισμούς είναι παλαιότεροι του 1923, βάσει αεροφωτογραφιών και διοικητικών πράξεων, είναι απαραίτητο να «διακριθεί» ποιο τμήμα τους υπήρχε το 1923. Το τμήμα αυτό, ο ιστορικός πυρήνας του χωριού, δηλ. αποτελεί τη Ζώνη Α.
• Στη συνέχεια, εντοπίζεται ένα συνεκτικό τμήμα του οικισμού που ιδρύθηκε μεταξύ 1923 και 1983, που αποτελεί τη ζώνη Β.
• Τέλος, η περιοχή του οικισμού όπου τα κτήρια είναι διάσπαρτα και κτισμένα μεταξύ 1923 και 1983 αποτελεί τη Ζώνη Β1.
Με άλλα λόγια, η «άτυπη» επέκταση του χωριού μετά το 1983 δεν μπορεί να αναγνωριστεί σε αυτή τη διαδικασία, παρά μόνο μέσω της πολεοδομίας.
Το νέο πλαίσιο ισχύει για όλα τα οικιστικά συγκροτήματα με έως 2.000 κατοίκους που χτίστηκαν πριν από το 1983. Περιλαμβάνουν επίσης τα λεγόμενα κτήμα πριν από 23 χρόνια.
Περιοχές όπως αρχαιολογικές, δασικές, γεωργικές υψηλής παραγωγικότητας κ.λπ., καθώς και η νέα προσθήκη, γεωλογικά ακατάλληλες για ανάπτυξη περιοχές, πρέπει να εξαιρεθούν από τα όρια οικισμών.
Πώς χτίζουμε
Οι συνθήκες ανάπτυξης ποικίλλουν ανάλογα με τη ζώνη (Α, Β ή Β1) του οικισμού. Στην ελάχιστη τελειότητα προστέθηκε για πρώτη φορά η υποχρέωση ενός συγκεκριμένου «ανθρώπου» σε δρόμο ή άλλο δημόσιο χώρο να κάνει τα εξής:
• Στη Ζώνη Α η ελάχιστη πληρότητα είναι 2 στρέμματα και το ελάχιστο μήκος «τοίχου» είναι 15 μέτρα (ή 10 μέτρα σε ορεινούς ή ημιορεινούς οικισμούς). Σημείωση: η «προσωπική» υποχρέωση ισχύει μόνο για νέα οικόπεδα, δηλαδή αυτά που δημιουργήθηκαν ως αποτέλεσμα διαίρεσης μετά την ημερομηνία ανακοίνωσης του Νόμου. Όλα τα άλλα εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη ακόμη και με το ελάχιστο των 2 στρεμμάτων.
• Στη Ζώνη Β, καλά θεωρούνται οικόπεδα από 300 έως 2.000 τετραγωνικά μέτρα. και ένα άτομο σε κοινόχρηστο χώρο. Για όσους δημιουργήθηκαν μετά τον Νοέμβριο του 2011, χρειάζεστε ένα «πρόσωπο» μήκους 10 ή 15 μέτρων (μεγαλύτερο ή μικρότερο από 500 m2).
Παραλίες και περάσματα
Για τους παραλιακούς οικισμούς, οι κανονισμοί προβλέπουν, όπως σήμερα, ελάχιστη απόσταση 15 μέτρων από την ακτογραμμή, εκτός αν υπάρχει παραλία, οπότε περιλαμβάνεται. Εάν μια υπάρχουσα γραμμή κατασκευής εκτείνεται σε μικρότερη απόσταση, τότε αυτή η γραμμή θα δρομολογηθεί. Μια νέα λύση που είναι πολύ δημοφιλής είναι ότι σε συγκροτήματα κατοικιών όπου τα κτίρια βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 15 μέτρων από τη θάλασσα, θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα δίκτυο κοινών διόδων προς τη θάλασσα, πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, που να συνδέει τους δρόμους του οικιστικού συγκροτήματος με το παραλία. Μάλιστα, προβλέπει ειδική διαδικασία εξασφάλισης χώρου: οι ιδιοκτήτες πρέπει να παραχωρήσουν τον απαραίτητο χώρο για τη δημιουργία δρόμου στο πλαίσιο της υποχρέωσης έκδοσης οικοδομικής άδειας (αλλά ολόκληρο το οικόπεδο υπολογίζεται ως είχε, δηλαδή πριν από τον χώρο για την ο δρόμος αφαιρέθηκε).
Παραδοσιακοί οικισμοί
Όσον αφορά τους παραδοσιακούς οικισμούς, το πλαίσιο σημειώνει ότι οι χωροταξικοί τους κανονισμοί (και οι χρήσεις γης, οι συνθήκες ανάπτυξης κ.λπ.) εξακολουθούν να υπερισχύουν τυχόν νεότερων κανονισμών. Ωστόσο, αφήνει ένα «παράθυρο» για τροποποιήσεις: «σε περίπτωση οριζόντιας, ομαδικής κατάταξης οικισμών ως παραδοσιακών, χωρίς λεπτομερείς επιμέρους μελέτες, είναι δυνατή, μετά από κατάλληλη τεκμηρίωση (…), να τροποποιηθούν οι εκ του νόμου προϋποθέσεις ανάπτυξης και περιορισμούς», λέει. Σημειώνει όμως ότι οι νέες συνθήκες θα πρέπει να συνάδουν με τα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του οικισμού και να αποβλέπουν στην προστασία και την αντοχή του, δηλαδή συνθήκες που -όπως έδειξε η ιστορία της πολεοδομίας- μπορούν να ερμηνευτούν… πολύ εκτενώς.
Σε ό,τι αφορά τις διαδικασίες, η οριοθέτηση οικισμών εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα, ενώ οι διαδικασίες κινούνται από τον δήμο ή το υπουργείο Περιβάλλοντος στο πλαίσιο της εκπόνησης πολεοδομικού σχεδίου.
Που δεν πέρασε το «κρίσιρο» του Συμβουλίου της Ευρώπης
Η «έμμεση» επέκταση των οικισμών με τη συμπερίληψη λιγότερο ανεπτυγμένων τμημάτων γύρω από τους οικισμούς εμποδίζεται από το Συμβούλιο της Ευρώπης. Λέει ότι αυτό θα ισοδυναμούσε με επέκταση, η οποία επιτρέπεται μόνο μετά από μελέτες και στο πλαίσιο πολεοδομικού σχεδίου.
Πριν από λίγες ημέρες το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέδωσε (υπ. αριθμ. 74/2024) πρωτόκολλο για την εξέταση του σχεδίου προεδρικού διατάγματος, στο οποίο καταθέτει τις παρατηρήσεις του. Το υπουργείο υποχρεούται να λάβει υπόψη του τα σχόλια αυτά, διαφορετικά το προεδρικό διάταγμα δεν θα εγκριθεί. Πιο συγκεκριμένα:
• Το Υπουργείο πρότεινε να συμπεριληφθεί (ως Γ' Ζώνη) τμήμα του οικισμού που υπαγόταν σε προηγούμενη (παράνομη) οριοθέτηση. Με αυτόν τον τρόπο, στην πράξη, προσπάθησε να λάβει υπόψη του τις επεκτάσεις εντός των ορίων του χωριού που έγιναν με απόφαση του νομάρχη τις δεκαετίες του 1980 και του 1990 (και τις οποίες το Συμβούλιο της Ευρώπης συχνά τις αξιολογούσε ως αντισυνταγματικές). «Η αναγνώριση της Ζώνης Γ οδηγεί έμμεσα σε επέκταση των ορίων του οικισμού, κάτι που δεν επιτρέπεται και μάλιστα εντάσσοντας στα όρια του οικισμού τις περιοχές που δημιουργήθηκαν ως αποτέλεσμα της παράνομης οριοθέτησής του και χωρίς να πληρούνται τα κριτήρια της πολεοδομίας. πολεοδομική νομοθεσία», αναφέρει στα πρακτικά της η Co. «Επιπλέον, εάν η διοίκηση κρίνει αναγκαίο και σκόπιμο να επεκτείνει τα όρια των οικισμών της χώρας για οικιστική ή άλλη χρήση, θα πρέπει κατ' αρχήν να προωθήσει τον χωροταξικό σχεδιασμό των απαραίτητων για το σκοπό αυτό περιοχών», λέει. Όπως έχει επανειλημμένα τονίσει ο Άρειος Πάγος, η επέκταση των οικιστικών συγκροτημάτων επιτρέπεται μόνο στο πλαίσιο ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδίου και πρέπει να τεκμηριώνεται επιστημονικά.
• Το Υπουργείο πρότεινε επίσης να ενταχθούν στο σχέδιο αραιοδομημένες περιοχές, που βρίσκονται γύρω από τις «πιο πυκνοδομημένες περιοχές», εντός των χωριών. «Ο προτεινόμενος ορισμός είναι ασαφής και μπορεί να προκαλέσει προβλήματα με την ερμηνεία και την εφαρμογή. Καταρχήν να μην καθυστερήσει για πολύ την οριοθέτηση οικισμών» αναφέρει. Το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρεται στη νομολογία του, σύμφωνα με την οποία οι αραιο ανεπτυγμένες περιοχές εντός συνεκτικής ανάπτυξης μπορούν να καλύπτονται από το όριο μόνο εάν περιλαμβάνουν επαρκή αριθμό κτιρίων σε μικρή απόσταση μεταξύ τους και αποτελούν μέρος του αστικού ιστού.
Τέλος, ο Άρειος Πάγος ζήτησε την κατάργηση της δυνατότητας αξιοποίησης χωρίς περιορισμούς επάρκειας σε οικόπεδα προ του 1968, διότι η σχετική διάταξη κρίθηκε αντισυνταγματική.
