Μουσείο Ακρόπολης, Κτήριο Μουσείου Μπενάκη στον Πειραιά, Εθνικό Μουσείο Σύγχρονης Τέχνης, Στέγη Ιδρύματος Ωνάση, Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, Μουσείο Γουλανδρή, ΝΕΟΝ στο πρώην Δημόσιο Καπνεργοστάσιο, Ίδρυμα Μιχάλη Κακογιάννη. Από το 2004 έως σήμερα, η Αθήνα έχει πολλαπλασιάσει την πολιτιστική της υποδομή και αν αναζητήσουμε ένα κοινό σημείο σε νέους προορισμούς διαφορετικής κλίμακας, φιλοδοξίας και περιεχομένου, θα παρατηρήσουμε μια τάση υπέρβασης παλιών περιορισμών, την ελκυστικότητα των χώρων και των περιοχών που δεν είχαμε. προηγουμένως συνδέονται με την πολιτιστική χρήση και την ανάδυση της ανείπωτης υπόσχεσης της αστικής μεταμόρφωσης μετά από επενδύσεις πολλών εκατομμυρίων. ΑΥΤΟ Οδός Πειραιώς θα εξελισσόταν σε άξονα πολιτισμού, σε Λεωφόρος Συγγρού θα βλέπαμε την αθηναϊκή εκδοχή του New York’s Museum Mile, και γύρω από τον παλιό ιππόδρομο η ελληνική αγορά ακινήτων θα έπαιζε κόλπα!
Τελικά δεν έγινε κάτι τέτοιο. Ο αντίκτυπος με την πραγματικότητα αποδείχθηκε ισχυρότερος από το αναμενόμενο. Αυτοί που περίμεναν κοντά της απο την Αθηνα μικρό “Μπιλμπάο” (από “Το φαινόμενο Μπιλμπάο”, που αναφέρεται στο παράδειγμα της μεταμόρφωσης μιας βασκικής πόλης μετά τις δραστηριότητες του Μουσείου Guggenheim) μάλλον απέτυχε. Εκτός από τις διάφορες υποθέσεις του ΜΟΥΣΕΙΟ ΑΚΡΟΠΟΛΗΣ και αυτή Στέγη, καμία άλλη πολιτιστική υποδομή δεν φαίνεται να είχε σημαντική επίδραση στο οικιστικό περιβάλλον. Το Μουσείο της Ακρόπολης υπήρξε κινητήρια δύναμη για την τουριστική ανάπτυξη στις περιοχές Μακρυγιάννη και Κουκάκι. φαινόταν ότι είχε γεννηθεί μια δεύτερη «Πλάκα». Δεν είναι τυχαίο ότι εδώ ξεκίνησε η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η ανάπτυξη αυτού του φαινομένου. Από την άλλη, το Ίδρυμα Ωνάση και Στέγα έχει επενδύσει συνειδητά για να βγάλει τον Νέο Κόσμο από το κοινωνικό και πολιτιστικό σκοτάδι των τελευταίων δεκαετιών. Αυτό το έκανε με άμεσες χειρονομίες καλής θέλησης, όπως ένα ειδικό εισιτήριο για κατοίκους της ευρύτερης περιοχής (7 ευρώ για όλες τις παραστάσεις για κατοίκους Νέου Κόσμου, Κουκακίου, Νέας Σμύρνης, Παλαιού Φαλήρου, Καλλιθέας) και χρηματοδότηση έργων για τον εκσυγχρονισμό της ΖΩΗ. Επιπλέον, το νεανικό/δημιουργικό κοινό της Stega υποστήριξε ενδιαφέρουσες γαστρονομικές και ψυχαγωγικές έννοιες στην περιοχή, ενώ η ζήτηση για διαμερίσματα (και μαζί με αυτά και τα ενοίκια) αυξήθηκε επίσης σημαντικά.
Αντίθετα, η συνεχιζόμενη υψηλή δημοτικότητα του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος και η καθιέρωσή του σε βασικό χώρο πολιτιστικής παραγωγής και αναψυχής για όλους τους κατοίκους του λεκανοπεδίου δεν συνοδεύτηκε από εντυπωσιακές αλλαγές στον χαρακτήρα της ευρύτερης περιοχής, ούτε δίνουν στην οικιστική περιοχή κάθε εμφανή αρχιτεκτονική «υπεραξία». Ευτυχώς, πολλοί θα μπορούσαν να διαφωνήσουν. Ο νότιος θύλακας της Καλλιθέας, με τα σαφή ίχνη προσφυγικής εγκατάστασης, που περιβάλλει εν μέρει το νέο αθηναϊκό ορόσημο, είναι μια κληρονομιά που πρέπει να φροντιστεί και να μην γίνει βάρος στους τυφλούς νόμους περί ακινήτων. Καθηγητής Πολιτικών Επιστημών στην Οξφόρδη Στάθης Ν. Καλύβας έγραψε εκτενώς για “Κ” για τις ενδιαφέρουσες ταλαντεύσεις του εκκρεμούς της Αθήνας, ενώ πρόσφατα ανέλαβε πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος. «Μακροπρόθεσμα, οι πολιτιστικές υποδομές συμβάλλουν στη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος, αλλά ταυτόχρονα στον τουρισμό και στο «gentrification»», σημειώνει. «Ταυτόχρονα, ωστόσο, οι ένοικοι κτιρίων που περιβάλλουν νέες πολιτιστικές υποδομές δεν έχουν πάντα κίνητρο να βελτιώσουν το αστικό τους αποτύπωμα και να εναρμονιστούν με το νέο πνεύμα της περιοχής. Για παράδειγμα, δεν καθαρίζουν στέγες ή προσόψεις. Αυτό το φαινόμενο είναι φυσιολογικό, η συμπεριφορά των ανθρώπων αλλάζει αργά. Ταυτόχρονα, οι πολιτιστικές υποδομές λειτουργούν συχνά σαν κάστρα, αγνοώντας το αστικό περιβάλλον τους. Αν έπαιρναν νέες πρωτοβουλίες, αν πρόσφεραν μικρά αλλά σημαντικά κίνητρα για να διορθώσουν ορισμένες αισθητικές παραφωνίες, θα μπορούσαν να δημιουργήσουν στενότερες σχέσεις με τη γειτονιά τους και να ενισχύσουν το αποτύπωμά τους. Μερικές φορές οι λύσεις είναι πιο απλές από όσο φανταζόμαστε» προσθέτει ο Στάθης Ν. Καλύβας.
«Οι ένοικοι των κοντινών κτιρίων δεν έχουν πάντα κίνητρο να εναρμονιστούν με το νέο πνεύμα της περιοχής, ενώ οι πολιτιστικές υποδομές συχνά λειτουργούν σαν κάστρα, αγνοώντας το αστικό περιβάλλον».
Ωστόσο, το μεγαλύτερο μέρος των νέων υποδομών (με προφανή εξαίρεση το Μουσείο της Ακρόπολης) δεν έχει γίνει (ή δεν φαίνεται να έχει) γίνει (τουριστικός) προορισμός για ξένους επισκέπτες και κάθε περιοχή έχει τους δικούς της λόγους. Χωρίς τουρίστες είναι δύσκολο να «αναπτυχθεί» η περιοχή, γιατί φυσικά δεν υπάρχει αυξημένη ζήτηση για πρόσθετες υποδομές: καφετέριες, εστιατόρια, καταστήματα κ.λπ.
Είκοσι χρόνια μετά
«Η ώρα της αλλαγής αργεί» συμφωνεί ο αρχιτέκτονας και καθηγητής του ΕΜΠ με τον Στάθη Καλύβα Ανδρέας Κούρκουλας. «Δείτε τις αλλαγές στους χώρους του Μουσείου Μπενάκη στον Πειραιά, όπου δειλά δειλά εμφανίζονται μετά από 20 χρόνια λειτουργίας». Φυσικά, κάτι άλλο είναι σημαντικό – τονίζει ο διάσημος αρχιτέκτονας. «Μια αύξηση ή μείωση των τιμών οδηγεί πάντα σε κοινωνική αλλαγή. Το υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας που έχει επιτύχει η ελληνική πόλη χάρη στο μοντέλο αποζημίωσης καθιστά αυτές τις αλλαγές λιγότερο επώδυνες κοινωνικά. Ταυτόχρονα όμως είναι απαραίτητη η συντήρηση των κτιρίων και η αντιμετώπιση των φαινομένων γήρανσης» τονίζει ο Ανδρέας Κούρκουλας. Τι να σκεφτούμε για αυτό, τον ρωτάμε. «Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται κυβερνητική παρέμβαση, συμπεριλαμβανομένων κινήτρων που, μαζί με τον ενεργειακό εκσυγχρονισμό και τη σεισμική θωράκιση, θα συμβάλουν σε σημαντικές βελτιώσεις στην πόλη και στις συνθήκες διαβίωσης, όπως το πρόγραμμα εκσυγχρονισμού της πρόσοψης για τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004. Ειδικά για ταράτσες σε πόλεις όπως η Αθήνα, όπου υπάρχει μια πέμπτη όψη από τους λόφους, θα πρέπει να προταθεί μια πρόταση που ενεργοποιεί τους νεκρούς χώρους των κεραιών και των ηλιακών συλλεκτών. Προϋπόθεση είναι να βρεθεί τρόπος να κατοικηθούν στέγες με μικρές, ελαφριές κατασκευές, ώστε να φύγουν από το καθεστώς των δημοτικών αποθηκών στις οποίες βρίσκονται αυτή τη στιγμή.
Οι επενδυτές δεν ήθελαν να ρισκάρουν
Συγγραφέας: Δημήτρης Δελεβέγκου
Η έλλειψη διαθέσιμου χώρου και η επιθυμία των επενδυτών για εγγυημένα κέρδη είναι μόνο μερικοί από τους λόγους για τους οποίους τα μεγάλα πολιτιστικά έργα δεν έχουν δημιουργήσει δευτερεύουσες επενδύσεις, σύμφωνα με όσα ανατρέξτε στους παράγοντες της αγοράς ακινήτων «Κ»..
Σύμφωνα με τον ίδιο, υπάρχουν τρεις λόγοι για αυτό το φαινόμενο Ερρίκο Αρόνες, Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας ανάπτυξης Hellenic Properties. “Πρώτα, στην Ελλάδα δεν έχουμε κρίσιμη μάζα προγραμματιστών, δηλαδή εταιρείες που επενδύουν σε αναπτυξιακές δραστηριότητες. Για παράδειγμα, όταν χτίστηκε το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος το 2012, ήταν το μοναδικό έργο που ήταν σε εξέλιξη.
Έτσι, ο αναπτυξιακός κλάδος παραμένει αποδυναμωμένος, καθώς πριν από το 2016 έκλεισαν όλες οι μεγαλύτερες εταιρείες ακινήτων.
κατα δευτερονο κλάδος των ακινήτων βρίσκεται εδώ και καιρό σε βαθιά κρίση. Οι παίκτες δεν μπόρεσαν να μάθουν αν θα ήταν δυνατή η συνέχιση της κατασκευής του κτιρίου γραφείων, που ως επένδυση έχει σαφείς μεταβλητές και προβλέψεις.
Άλλωστε, οι αποδόσεις που παρείχαν οι κεφαλαιαγορές ήταν τόσο καλές που δεν υπήρχε λόγος ή κίνητρο για τον επενδυτή να πάρει περισσότερο ρίσκο.
Τρίτον, μην ξεχνάμε ότι στην Ελλάδα η περιουσία είναι κατακερματισμένη. Επομένως, ακόμη και αν ένας προγραμματιστής επρόκειτο να πραγματοποιήσει μια επένδυση κοντά σε ένα πολιτιστικό κέντρο και μιας σχετικής φύσης με αυτό, δεν θα μπορούσε να αποκτήσει ακίνητη περιουσία κατάλληλου μεγέθους. Αλλά ακόμη και αν υπήρχε διαθέσιμη γη, όπως οι πρώην βιομηχανικές περιοχές ΧΡΩΠΕΙ και ΒΕΛΚΑ, θα χρειαζόταν ιδιαίτερα μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να περάσουν από το κράτος στην ιδιοκτησία ενός ιδιώτη επενδυτή», εξηγεί ο κ. Αρώνες.
ΑΥΤΟ Κοσμάς Θεοδωρίδηςπρόεδρος της Ένωσης Ευρωπαίων Μεσιτών Ακινήτων AC/CEPI, σημειώνει ότι το φαινόμενο Μπιλμπάο δεν έχει συμβεί στην Ελλάδα γιατί, πρώτα απ’ όλα, δεν υπάρχει κατάλληλη γη.
«Και αν υπάρχουν, παρουσιάζουν πολύπλοκα γραφειοκρατικά και πολεοδομικά εμπόδια που καθιστούν τη χρήση τους σχεδόν αδύνατη. Ας προσθέσουμε ότι οι επενδυτές που αγωνίζονται για την επιβίωση εδώ και πολλά χρόνια αποφασίζουν παραδοσιακά να επενδύσουν σε ακίνητα που φέρνουν μεγαλύτερη βεβαιότητα απόδοσης.
Δεδομένων αυτών των δεδομένων, δεν αποτελεί έκπληξη γιατί βλέπουμε μια μονοκαλλιέργεια όσον αφορά το είδος της επένδυσης που γίνεται γύρω από τις πολιτιστικές υποδομές. Κυριαρχούν δηλαδή ξενοδοχεία, κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση και κτίρια γραφείων, που ενέχουν περιορισμένο ρίσκο για τους επενδυτές», καταλήγει.